Риски снизятся, цены вырастут

Принят закон о взаимном страховании ответственности застройщиков

17.03.2013
Яндекс.Дзен Instagram
В январе президент РФ Владимир Путин подписал закон о взаимном страховании ответственности застройщиков (Федеральный закон № 294-ФЗ от 30.12.2012 г.). Предполагается, что он будет защищать права дольщиков и станет серьезным препятствием для выхода на рынок долевого строительства недобросовестных игроков. Представители строительного сообщества, страховых компаний и банков в целом относятся к новому закону положительно, отмечая, однако, что он станет причиной повышения стоимости жилья.

Игра по новым правилам

Стоит отметить, что рассмотрение законопроекта было перенесено на более поздний срок, так как его принятие требовало внесения поправок во все профильные действующие законы. В частности, изменения внесены в Налоговый кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г., Федеральный закон №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 г., Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 г., Федеральный закон № 286-ФЗ «О взаимном страховании» от 29.11.2007 г. Теперь при регистрации договора участия в долевом строительстве застройщик вместе с документами, необходимыми для регистрации договора, должен представить договор страхования гражданской ответственности или договор поручительства за надлежащее исполнение обязательств. Застройщик может страховать свою ответственность путем участия в обществе взаимного страхования или заключения договора страхования гражданской ответственности со страховой организацией, имеющей соответствующую лицензию. Банк-поручитель застройщика должен иметь лицензию на осуществление банковских операций, работать не менее пяти лет, иметь зарегистрированный уставной капитал в сумме не менее 200 млн рублей, собственные средства в сумме не менее 1 млрд рублей. Срок действия поручительства должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Нормы о предоставлении документов для госрегистрации вступят в силу по истечении года после официального опубликования закона, т. е. в 2014 году.
Одного участника процесса — общества взаимного страхования — пока не существует. Положение об организационном комитете и порядок отбора учредителей общества взаимного страхования застройщиков будут утверждены в течение 180 дней со дня принятия закона.

Эксперты уверены, что следствием нового закона станет рост цен на жилье, однако расходятся в оценках, насколько заметным будет удорожание. «Для крупных и надежных застройщиков не составит труда оформить страховку либо поручительство банка, — уверен Андрей Шумеев, генеральный директор компании «ЮИТ ДОН», — но, к сожалению, данные расходы неизбежно отразятся на себестоимости строительства и могут повлечь рост цен в строящихся многоквартирных домах». «Полагаю, подобные требования будут выступать дополнительной гарантией для потребителей и позволят заметно снизить риски участников долевого строительства.
Для строительных компаний эти новые нормы, скорее всего, не станут существенной нагрузкой. Издержки, несомненно, возрастут, но увеличение затрат будет компенсировано расширением рынка долевого финансирования на фоне повышения эффективности механизмов привлечения, повышения доверия и роста инвестиционной активности граждан. Думаю, что влияние новых положений на ценовую ситуацию на рынке будет минимальным», — отмечает аналитик УК «Финам-Менеджмент» Максим Клягин.

Закон сырой, но он закон
Участники рынка считают нужным отметить, что для того чтобы закон заработал, его придется определенное время «обкатывать» на практике. «На данный момент реальный механизм сотрудничества в каком-либо из этих форматов так и не выработан, — подчеркивает Андрей Шумеев. — Ни у страховых компаний, ни у банков дарованные законом возможности интереса не вызывают, т.к. данный вид страхования слишком рискованный и поэтому невыгодный (к сожалению, на рынке еще нередки случаи неисполнения либо ненадлежащего исполнения застройщиками своих обязанностей)».
«Такой продукт как поручительство застройщиков будет интересен тем банкам, которые непосредственно осуществляют кредитование строительных компаний, банкам, которые готовы принимать на себя повышенные риски в целях увеличения доходности портфеля, а также банкам, ведущим агрессивную кредитную политику в целях захвата рынка, — поясняет Наталия Блинова, директор департамента корпоративного бизнеса РОСГОССТРАХ БАНКА. — Маловероятно, что банки с большим интересом отнесутся к данному продукту и основой портфель придется на те, которые уже сегодня осуществляют кредитование строительных компаний. Иными словами, конкуренция между банками по данному направлению будет минимальной, притом что требования к банкам достаточно лояльные».

«Для банка, в случае если он выступает поручителем, риски велики: гарантию завершения строительства подтвердить невозможно, — согласен Дмитрий Шахметов, директор регионального центра «Южный» ЗАО «Райффайзенбанк». — Выступая поручителем у застройщика, банк принимает на себя обязательства перед клиентами-дольщиками и несет финансовую ответственность в случае нарушения сроков сдачи проектов в эксплуатацию. Поручительство за застройщика для банков будет носить обременительный характер. Исключения будут составлять лишь ситуации, когда банк финансирует застройщика либо строительство конкретного объекта: в данном случае банк уже принимает на себя риск нарушения обязательств перед дольщиками». «Закон предусматривает два варианта заключения договора страхования: в любой страховой компании, имеющей лицензию на этот вид страхования либо в обществе взаимного страхования, которое, правда, еще не создано и которое будет создаваться под надзором исполнительной власти в сфере строительства и исключительно для целей осуществления данного вида страхования, — добавляет Зинаида Кузьмина, директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности ОАО «АльфаСтрахование». — Механизм страхования если и будет работать, то по второму варианту, так как страховые компании, имеющие сегодня подобную лицензию, скорее всего, не будут готовы поддержать такой вид страхования ввиду высокой степени риска и больших убытков». Сами же строители предпочитают сотрудничать со страховыми компаниями. Андрей Шумеев отмечает: «Пока не ясно, каков будет юридически-правовой статус общества взаимного страхования, где будут храниться средства фонда, как определить размеры взносов и т.д. Здесь также появляются риски для застройщиков, ведь члены общества несут субсидиарную ответственность за своих коллег по обществу, даже если те не внесли страховые взносы в полном объеме. По-моему, наиболее предпочтительной для застройщика будет схема сотрудничества со страховой компанией, риски которой будут минимизированы за счет его надежности. Тем самым снижается размер страхового взноса, что в конечном итоге влияет на себестоимость квадратного метра».

«Если мы вводим такое страхование, значит, цена такого договора будет практически равна приобретению готового жилого помещения. Это станет реальной защитой для дольщиков, страхование компенсирует все возможные убытки, но при этом привлекательность такого договора по сравнению с приобретением готового жилья будет минимальной. На мой взгляд, этот закон повлечет за собой медленное умирание договоров долевого участия, — считает Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города». — Мы уже давно предлагаем схему договора купли-продажи жилья в строящемся доме. Он может заключаться на стадии строительства, но плата за него не может быть выше 10% от цены готового жилья. Тем самым застройщик гарантирует сбыт, у него есть гарантия, что квартиру купят и под эту гарантию он может брать строительный кредит, а человек гарантирован, что в крайнем случае он потеряет всего 10%. Думаю, для застройщиков это будет более надежно и у банка будет меньше рисков». Тем не менее все участники рынка сходятся во мнении, что закон при выработке необходимых механизмов его реализации будет способствовать оздоровлению рынка долевого строительства. «Все, что направлено на защиту законных интересов граждан, любая мера, которая убирает с рынка недобросовестных строителей, — это хорошая мера», — резюмирует Эдуард Дадов, исполнительный директор Российского союза строителей.