Региональные рынки привлекают крупных застройщиков

В 2011 г. федеральные девелоперы увеличили объемы ввода жилья за пределами Москвы за счет проектов комплексной застройки, начатых до кризиса

08.08.2012
Яндекс.Дзен Instagram
До 2008 г. девелоперы видели в проектах комплексного освоения территорий источник увеличения прибыли, а большие затраты их не смущали. Сегодня лишь небольшая доля заявленных проектов вышла на рынок: без государственного участия увеличить объемы предложения не смогут даже крупные российские девелоперы. Восстановление региональных рынков жилья в 2011 г. продиктовано скорее стимулированием спроса, чем стартом новых комплексных проектов застройщиков. По прогнозам экспертов, их активная реализация начнется в 2013-2014 гг., когда макроэкономическая ситуация окончательно стабилизируется, а путь для проектов, запланированных пятью годами ранее, но приостановленных в связи с кризисом, снова станет открытым.

«Стотысячников» в регионах больше

По итогам 2011 года первичный рынок многоэтажной жилой недвижимости России продемонстрировал положительный прирост. Объем ввода жилья в стране в 2011 году увеличился на 106,6% по отношению к уровню 2010 г. Согласно данным Росстата, в России было введено более 62,3 млн кв. м жилья. В рейтинг вошли 60 крупнейших заказчиков-застройщиков, которые ввели больше 21% от общего объема ввода жилья в 2011 г. на территории всей страны. В числе лидеров оказались не только частные компании федерального и регионального уровня, но и государственные ведомственные организации, которые в совокупности ввели более 1 млн кв. м жилья. Крупнейшие компании, попавшие в рейтинг, сконцентрированы на территории 27 городов (как правило, краевые или областные столицы), это является подтверждением того, что высокие объемы строительства формируют прежде всего региональные центры. В рейтинге насчитывается 22 региональных застройщика, которые преодолели рубеж более 100 тыс. кв. м (против 18 московских девелоперов-«стотысячников»). По распределению крупнейших застройщиков среди округов явным лидером является ЦФО, на который приходится 35%, далее следует ПФО с 16,7%, немного меньше крупных застройщиков находится на территории УФО (15%), невзирая на значительные территории, в СФО находится только 13,3% значимых игроков строительного рынка жилья. Небольшие показатели у СЗФО — 11,7%, СКФО и ЮФО набрали 3,3%, ДФО — 1,7%. По данным Росстата, объем инвестиций в строительство жилья в 2011 г. (без субъектов малого предпринимательства и объема инвестиций, не наблюдаемых прямыми статистическими методами) составил приблизительно 1566,9 млрд рублей (свыше $51 млрд), что на 49% больше показателей прошлого года. Основными инвесторами остаются девелоперские и инвестиционные компании и физические лица, выступающие в качестве дольщиков. В качестве главной тенденции 2011 г. эксперты обозначили активное строительство жилья экономкласса, ориентированного на массового покупателя. Точных данных об объемах жилья, построенного по госзаказу, исследованием не выявлено. Известно, что рентабельность генподрядчиков невелика (3-5%), а в некоторых регионах, например, в Татарстане, они несут убытки из-за удорожания стройматериалов. Для сравнения: рентабельность коммерческой стройки составляет 20-30%. Существенной тенденцией минувшего года на жилищном рынке России можно считать возобновление работ на «замороженных» в период кризиса объектах, в некоторых регионах это явилось основным показателем объема ввода жилья. Деловая активность застройщиков проявилась и в анонсировании большого количества новых объектов, первые этапы которых они обещают ввести в этом году. По прогнозам Минэкономразвития РФ, ожидаемый ввод жилья составит около 71 млн кв. м, что на 13% больше по отношению к 2011 году.

ЦФО: лимит Москвы исчерпан

Последние несколько лет центр приложения инвестиций смещается с Москвы на Подмосковье. В 2011 г. Московская область перегнала столицу в четыре раза по вводу жилья, построив 8-8,5 млн жилья (13,2% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом). О сокращении городской программы и пересмотре инвестконтрактов, заключенных прежней властью, мэр Сергей Собянин заявил еще год назад. Тогда он дал указание завершить большинство начатых строек.

Не все девелоперы столичного строй-комплекса благополучно пережили кризисные времена. Лидеры рейтинга — ГК «СУ-155» (1300 тыс. кв. м), ДСК-1 (980 тыс. кв. м), ГК «ПИК» (912 тыс. кв. м) — смогли выжить благодаря госзаказу. Причем ГК «СУ-155» построила 500 тыс. кв. м в регионах (рост — более 45% по отношению 2010 г.). ГК «ПИК», ЗАО «Дон-строй» и ЗАО «Интеко» сменили владельцев. Одним из наиболее востребованных инструментов привлечения внешнего финансирования является «долевка»: по некоторым экспертным оценкам, в 2011 г. темпы роста долевых проектов составили около 20-30%. На первичном рынке доминируют массовые дешевые и легкотиражируемые проекты. Лидерами по технологиям наряду с панельным домостроением являются железобетонные конструкции. Основной задачей индустрии остается качественное расширение массового жилищного строительства, — объясняет аналитик ИК «ФИНАМ» Анна Мишутина, — решение требует развития механизмов комплексного освоения территорий. Расходы на формирование этой инфраструктуры, как правило, слишком велики для профильных участников рынка, даже если речь идет о самых крупных компаниях. Поэтому для качественного развития комплексного девеломпента, несомненно, необходимо последовательное государственное участие. Одним из целесообразных вариантов может быть использование механизмов государствено-частного партнерства.

ПФО: первый после центра

По данным Росстата, среди регионов Приволжского федерального округа первое место по объемам ввода жилья заняла Республика Татарстан (свыше 2,39 млн кв. м). В последние годы в республике наблюдается устойчивый рост объемов жилищного строительства, среди факторов можно выделить активное развитие соципотеки, с помощью которой в минувшем году было введено около 40% многоквартирного жилья. В рейтинг вошли крупнейшие компании Татарстана, которые возводят социальное жилье: ОАО «Казань-центрстрой» (170,3 тыс. кв. м), ОАО «Татстрой» (86 тыс. кв. м) занимаются возведением панельных и кирпичных домов на всей территории республики, жилищно-инвестиционные компании Казани (164,3 тыс. кв. м) и Набережных Челнов (121,3 тыс. кв. м) вводят социальное жилье в соответствующих городах. ЗАО «ФОН» (78,9 тыс. кв. м) отличается от этих компаний тем, что помимо социального жилья вводит дома повышенной комфортности. Как и в Татарстане, в Нижегородской области основные объемы строительства формирует прежде всего региональный центр. По данным статистики министерства строительства Нижегородской области, объем ввода жилья в городе в 2011 г. увеличился на 101,4% по отношению к уровню 2010 г. «Небольшие квартиры стали пользоваться огромным спросом, — рассказывает директор по маркетингу «Жилстрой-НН» Ольга Сажинова. — Но как показала практика, бюджетникам даже такие квартиры оказались не по карману». И чтобы решить эти трудности, компания «Жилстрой-НН» (72,3 тыс. кв. м) перешла на «антикризисную серию», появился проект квартир-студий. На рынке Поволжья наряду с региональными компаниями реализуют жилье и федеральные — ООО «ПИК-Кама» и «Ренова-СтройГруп», которая строит на территории столицы Прикамья ЖК «Квартал на Механошина». Наталья Лагунова, ведущий аналитик ООО «КД-консалтинг» отметила: «Если рассматривать рынок строительства МКД, то на территории Перми можно говорить о ряде крупных квартальных застроек — «Боровики», «Авиатор», «Альпийская горка», возведением которых занимается строительная группа «Камская долина» (77 тыс. кв. м).

УФО: малогабаритный Урал

Более половины введенного жилья (60,5%) в Уральском федеральном округе приходится на Свердловскую и Тюменскую, Челябинскую области. В каждом из указанных регионов существует по нескольку крупных компаний.

Общий объем введенного жилья в 2011 году в Екатеринбурге — 1050 тыс. кв. м. По словам аналитика РИЦ УПН Гурама Тухашвили, можно выделить следующие тенденции, которые превалировали в развитии первичного рынка жилья в последний год: общий рост темпов строительства; освоение девелоперами свободных и удобных для застройки участков за пределами центра; рост числа проектов экономкласса (доля проектов экономкласса — 66% от объемов строительства). Сократилась доля замороженных объектов, сегодня это около 6% от объемов строительства.

Среди крупнейших объектов, реализуемых в Свердловской области, стоит выделить проект комплексного освоения территорий — жилого района Академический (девелопер — «Ренова-СтройГрупп»). В настоящий момент ведется строительство 270 тыс. кв. м жилья. Из местных застройщиков в рейтинг вошло НП УС «Атомстройкомплекс» (204,5 тыс. кв. м), компания первая в столице Урала ввела в эксплуатацию дома бизнес- и элиткласса. Но все же основная доля проектов принадлежит экономклассу. В Тюменской области на 102,2% вырос объем строительного производства в регионе по сравнению с 2010 г. Основная масса вводимого жилья состоит из объектов, реализованных крупнейшими строительными компаниями города. «Тюменская домостроительная компания» (170,2 тыс. кв. м) ввела 27% от общего ввода МКД на территории города в 2011 году. Компания строит также в пригородах, на юге и севере области. Второй крупный застройщик — ООО «Партнер-Инвест» (85 тыс. кв. м) — осуществляет комплексную застройку в МК «Европейский», после ввода которого появится более 5 тыс. новых квартир. В данный момент лидеры активно осваивают новые территории — микрорайон Заречный-3 и 4, в южной части Тюмени возводится новый микрорайон Восточный-3, продолжается строительство Тюменского микрорайона.

По оценкам экспертов, строительные компании стали возводить в основном малогабаритное жилье, квартиры-студии, данные дома относятся к монолитному домостроению и востребованы в большей мере.

СФО: большому округу — большие жилмассивы

Строительство жилой площади растет во всех регионах Сибирского федерального округа, абсолютными лидерами являются Новосибирская область, где сдано в эксплуатацию 1,48 млн кв. м жилья, и Красноярский край с 1,05 млн кв. м. Строительные компании СФО стараются покупать большие участки для комплексной застройки. Например, новосибирская ГК «ДИСКУС» (201,3 тыс. кв. м) застраивает Плющихинский жилмассив в Октябрьском районе: сейчас компания ведет работы одновременно над 32 домами. Красноярский УСК «Сибиряк» (117 тыс. кв. м) занимается возведением микрорайона Покровский. ЗАО «Фирма «Культбытстрой» (130 тыс. кв. м.) наряду с точечной застройкой занимается строительством домов в микрорайоне Утиный Плес. По словам директора компании RID Analytics Елены Ермолаевой, спрос в Новосибирске после кризиса сместился в сторону квартир малой площади — студий и однокомнатных квартир. Хотя руководитель отдела новостроек АН «Жилфонд» Григорий Якобсон акцентирует внимание на дефиците жилья премиум-класса в регионе. Однако в основной массе застройщики возводят панельные, каркасно-моно-литные дома именно экономкласса.

СЗФО: Северной столице грозит дефицит

По мнению экспертов, рынок жилищного строительства Северо-Западного федерального округа и Санкт-Петербурга, в частности, еще не вышел на докризисные показатели. Руководитель проектного направления Центра стратегических разработок «Северо-Запад» Марина Липецкая отмечает, что городам Северо-Западного региона еще предстоит побороться с оставшимися от кризиса «последствиями» на рынке недвижимости. Это разросшиеся кварталы на окраинах, не обеспеченные транспортной, социальной и рекреационной инфраструктурой. Новостройки не соответствуют никаким требованиям комфортной жизни. Ожидается, что новый массовый слой покупателей из городов Северо-Запада изменит требования к критериям качества жилья и окружающей его городской среды. Специалисты рынка посчитали, что в Санкт-Петербурге на разных стадиях строительства находится около 140 жилых комплексов от 71 застройщика. Среди крупных застройщиков можно выделить ГК «Эталон» ( 228,9 тыс. кв. м), доля недвижимости которой составляет до 15% от общего объема рынка жилья Северной столицы. Лидером кирпичного домостроения Петербурга является ЗАО «Строительный трест» (200 тыс. кв. м).

Более того, уже к началу 2013 г. готовое жилье может стать дефицитом, бьют тревогу аналитики рынка недвижимости Петербурга. В этом году предстоит реализовать «остаток» уже построенных квартир, а это всего 13%, и если срочно не вывести на рынок новые предложения, в этом сегменте дефицита не избежать.

ЮФО: Сочи — за федералами

По итогам 2011 года первичный рынок многоэтажной жилой недвижимости ЮФО в целом продемонстрировал рост, объем инвестиций в строительство МКД, по оценкам MACON Realty Group, составил более 75 млрд рублей. Безусловным лидером по объему строящихся объектов является Краснодар, в котором сегодня возводится 2,8 млн кв. м жилья. Из ЮФО в рейтинг попали только две краснодарские компании — ЗАО «Кубаньстройпроект» (127,1 тыс. кв. м) и ЗАО «Кубанская Марка» (75,3 тыс. кв. м).

По-прежнему высокий спрос остается на жилье в Сочи, где возведением занимаются в основном федеральные застройщики. Например, ЖК «Дом у Дендрария» был построен питерской компанией «Индустрия-М», уже не первый дом в Сочи реализуется московской корпорацией ГРАС (ЖК «Новая Александрия», ЖК «Александрийский Маяк, ЖК «ГРАС-сити»), как правило, это жилье премиум-класса. По-прежнему высока в ЮФО доля замороженных объектов. По словам генерального директора консалтинговой компании MACON Realty Group Ильи Володько, их совокупная жилая площадь в 2011 году составляет 13,7% от объема, находящего в стадии строительства. Однако это значение постепенно снижается. За последние два года площадь замороженных объектов сократилась на 40%.

С точки зрения технологий домостроения, в сегменте экономкласса преобладают монолитно-каркасное, крупнопанельное домостроение. А если говорить о среднем и элитном сегментах, то клиенты предпочитают кирпичные дома.

СКФО: первые грозненские небоскребы

Основные объемы ввода жилья в Северо-Кавказском федеральном округе показывает Ставропольский край, где в минувшем году было введено 1,266 млн кв. м жилья, что на 15% больше, чем годом ранее. Лидером стала строительная фирма «ЮгСтройИнвест» (205,3 тыс. кв. м), которая одной из первых в Ставрополе занялась комплексной застройкой жилых микрорайонов. Сейчас компания занимается строительством не только в своем регионе, но и в соседнем Краснодарском крае (ЖК «Панорама»). В 2011 г. большие объемы ввода показала и Чеченская Республика, где в конце года был введен комплекс высотных зданий «Грозный-Сити». Помимо коммерческой недвижимости, комплекс включает в себя и МКД общей площадью 258,6 тыс. кв. м. В будущем на территории комплекса планируется построить 50 высотных зданий, среди которых также будут и жилые.

ДФО: импульсное строительство

Среди регионов Дальневосточного федерального округа наибольшей строительной активностью отличается Приморский край, в частности Владивосток. Рынок недвижимости Владивостока сегодня переживает бурный рост, появляется все больше жилых комплексов. Импульсом для активного развития стал саммит АТЭС-2012.

Во Владивостоке по заказу Министерства обороны РФ ведутся строительные работы в жилом районе Снеговая Падь для военнослужащих.

За 2010-2011 гг. уже сданы в эксплуатацию 2666 квартир общей площадью более 280 тыс. кв. м.

В разных субъектах ДФО ФГУП ГУСС «Дальспецстрой» при ФА «Спецстрой России» в 2011 г. ввело около 320 тыс. кв. метров. В Петропавловске-Камчатском построен жилой микрорайон, в рамках комплексной застройки возведены 17 жилых домов с полной инженерной инфраструктурой, а также проведено сейсмоусиление жилого фонда.

С 2011 года во Владивостоке компания «Дальспецстрой» реализует собственный инвестиционный проект — строительство крупнейшего жилого района в бухте Патрокл с полной социальной и транспортной инфраструктурой. В планах компании — на площади 150 га возвести 600 тыс. кв. м жилья со всей необходимой социальной и транспортной инфраструктурой.

Общероссийская тенденция увеличения проектов экономкласса объясняется не только рыночным спросом, но и территориальным развитием рынка. Точечные проекты в сложившихся и развитых районах города уже не могут обеспечить рост предложения, объемы строительства постепенно смещаются на окраины, где главным фактором привлечения покупателей остается стоимость квадратного метра.

Авторы: Ирина Макарова