Илья Пономарев: «Негативное отношение к строительству арендного жилья надо искоренять»

Государство будет ежегодно выделять по 5 млрд рублей в рамках федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище» при помощи грантовой системы

10.09.2012

Об этом заявил экс-министр регионального развития РФ, ныне губернатор Пермского края Виктор Басаргин в 2011 г. на Российском инвестиционно-строительном форуме (РИСФ). «Мы оцениваем субъекты Федерации, и 10 лучших получают грантовую поддержку, которая может быть направлена на создание инфраструктуры и в том числе непосредственно на создание фонда арендного жилья», — заявил Басаргин. Он отметил, что необходимо сформировать фонд арендного жилья объемом примерно 20% от всего жилищного фонда. В рамках РИСФ эту тему развил заместитель министра регионального развития РФ Илья Пономарев.

Илья Пономарев, заместитель министра регионального развития РФ:

— К 2015 году мы выходим на «ноль» по первичному спросу на жилье. Это значит, что граждане, реально желающие и имеющие возможность купить недвижимость, ее приобретут и рынок будет формироваться по правилам замещающего спроса, преобладающего во всем мире: улучшение жилищных условий за счет продажи имеющегося жилья и ипотечных кредитов. Учитывая то, что бесплатная приватизация жилья близится к завершению, около 30% россиян никогда не смогут купить квартиру или построить дом. Выход для них — арендное жилье, которое на Западе составляет от 40 до 60% всего рынка жилья. Такой вид недвижимости находится в муниципальной или другой собственности и предоставляется по договорам социального найма.

Минрегион провел большую работу с точки зрения структуры ценообразования. Сегодня мы имеем объективную ресурсную стоимость строительства жилья практически во всех регионах. Она достаточно далека от рыночной, в которую включены все риски, связанные со строительством, подключением и т.д. Заставить застройщика продавать жилье по ресурсной цене — утопия. В сложившейся ситуации предлагается торговать неким сегментом, когда инвестор получает земельный участок на строительство жилья на внерыночных условиях. К примеру, бесплатно обеспечен сетями и т.д., но то имущество, которое он возводит, обременяется запретом на приватизацию. То есть муниципалитет выбирает несколько участков, находящихся у него в собственности, привлекает инвестора, который строит этот дом, становится его владельцем и создает управляющую компанию, но не имеет права участвовать в рынке, так как получает за дом бюджетные деньги.

Таким образом, инвестор получает доход, управляет домом, следит за качеством ремонта, а муниципалитет получает фонд социального найма. Возникает третий сегмент, который, по расчетам социальных аналитиков и консалтинговых компаний (если полностью нивелировать издержки и риски на рынке жилья, гарантировать со стороны государства востребованность такого жилья), может стать рентабельным бизнесом. Прежде всего это касается решения социальных программ, когда, с одной стороны, мы хотим обеспечить учителей, врачей, полицейских жильем, а с другой стороны, понимаем, что сегодняшняя норма обеспечения жильем как собственностью — это, по сути, обеспечение деньгами. Да, государство обязано обеспечить граждан жильем, но не дорогим имуществом, а ежегодно правительство дарит гражданам в виде недвижимости 140-150 млрд рублей. И все равно сейчас среднее нахождение в очереди на получение жилья человека, признанного нуждающимся, — 19,5 лет. Предлагается следующая альтернатива. Поскольку мы понимаем, что бесплатную приватизацию вряд ли когда отменят — это непопулярный шаг, предлагаем очереднику два варианта. Либо он стоит в очереди и ожидает, когда получит бюджетный фонд в собственность, причем это те самые 18 кв. метров, полученные где-то на окраине. Либо второй вариант — человек снимается с этой очереди, получает жилье по социальному найму, может, даже большей площадью. При такой схеме есть несколько вопросов для бизнеса, которые нам предстоит решить. Мы предлагаем снизить налог на имущество для тех инвесторов, которые захотят заниматься проектами в сфере арендного жилья, зафиксировав его на отметке в 0,2% от стоимости объекта. Другая инициатива касается земли. Она должна выделяться либо бесплатно, либо по стоимости формирования участка. Кстати, развивать рынок арендного жилья было бы логично, используя механизм государственно-частного партнерства.

Сегодня арендное жилье начинают строить в Калуге, где большой объем занятости, нулевая безработица и достаточно высокий уровень дохода населения. При этом многие приезжающие поработать на калужские предприятия не планируют там оставаться на постоянное место жительство. Привлекательность этой ситуации в том, что мы хотим разработать ряд конструкций для бизнеса. К примеру, инвестор, муниципалитет могут построить дом и сдавать квартиры в аренду предприятию, которое заселит туда своих работников. К примеру, предприятию нужно 5 тыс. рабочих мест. Если брать в аренду для своих работников в среднем по 15 тыс. рублей в месяц, эти деньги надо предусмотреть в зарплате своих работников. Если квартплата будет составлять треть от зарплаты, никто туда не поедет. Зарплатный фонд самый дорогой, поэтому издержки бизнес несет порядка 22-24 тыс. рублей. Если бы он вместо этого средства переводил на ту компанию, которая управляет фондом готового жилья, то это делало бы экономику на порядок выше, это шесть лет окупаемости бизнеса под 100-процентные гарантии в кризисное время — мечта любого инвестора.

«Жилье для профессионалов» — первая региональная программа по строительству арендного жилья

В Калужской области реализуется шесть проектов строительства арендного жилья. В 2011 г. началось строительство квартала «Молодежный» микрорайона Олимпийская Деревня (деревня Кабицыно) — 11 жилых домов общей площадью 36 тыс. кв. м. Летом 2012 года будет сдан первый жилой дом на 96 квартир, до конца года планируется построить еще два дома. Из строящегося жилья в квартале «Молодежный» застройщик планирует 250 квартир использовать как арендный фонд по программе «Жилье для профессионалов». В ближайшие два года по этой программе в Калужской области планируется ввести в эксплуатацию порядка 65 тыс. кв. м жилья.

Самый крупный проект — жилой комплекс «Изумрудная роща» в Боровском районе для работников индустриального парка «Ворсино» и технопарка «Обнинск». Данный проект предусматривает строительство жилья в два этапа в общем объеме до 100 тыс. кв. м. Первый этап планируется завершить до 3-го квартала 2013 г., а второй — до 3-го квартала 2015 года. По итогам обоих этапов в эксплуатацию будет сдано по 50 тыс. кв. м нового жилья.