Каким должно быть доступное жилье?

Комфортным, энергоэффективным, ипотечным или арендным с правом выкупа в собственность

11.10.2012
Яндекс.Дзен Instagram

Проблема обеспечения населения доступным жильем существует на всем постсоветском пространстве. Ни у кого не вызывает сомнений, что для ее решения необходимо стимулировать жилищное строительство и платежеспособный спрос. Однако не менее важны и правила игры: каким параметрам должно удовлетворять доступное жилье в России, Беларуси и Казахстане?

Действующие сегодня нормативные документы в области строительства в странах ЕЭП имеют существенные различия. Учитывать эти особенности или унифицировать, сделать едиными на территории России, Беларуси и Казахстана — вопрос, который необходимо решить.

Страны ЕЭП уже подписали Программу мероприятий по гармонизации нормативных документов Республики Беларусь, Казахстана, России и стандартов Евросоюза в области строительства, направленную на внедрение еврокодов и европейских стандартов в практику проектирования. Эта программа будет реализовываться до 2015 г. и предусматривает объединение усилий трех стран для принятия нормативных документов, гармонизированных с европейской нормативной базой, разработку программного обеспечения для проектирования и расчета конструкций, а также обучение и переподготовку специалистов строительной отрасли. Какие требования к жилищу сегодня предъявляется нормативами стран ЕЭП?

Новые требования против уплотнительной застройки

Еще с советских времен введенные нормативы по инсоляции жилья перешли и в национальные своды правил стран ЕЭП. Так, согласно обновленным в 2010 г. санитарным требованиям к жилым помещениям в РФ, на юге продолжительность инсоляции — не менее 1,5 часа в день, в центральных районах — не менее 2 часов, в северных районах — не менее 2,5 часа. Аналогичное требование в Беларуси едино на всей территории страны — не менее 2,5 часа.

Соблюдение требований по инсоляции часто является камнем преткновения при реализации проектов. Например, известно, что 16-этажные панельные дома, разрозненно стоящие на участке, дают такой же выход площадей, как и при периметральной (обычной для европейских стран) 9-этажной застройке. Правда, по обязательным «солнечным нормам» такой вариант не проходит. С другой стороны, эти нормы препятствуют уплотнительной или точечной застройке. Например, согласно казахстанским нормам, расстояние между домами должно быть не менее 20 м. Существуют разночтения и в существующей нормативной базе в РФ. Например, высота жилых помещений (от пола до потолка), согласно Стандарту жилья экономического класса в РФ образца 2010 г., должна быть не менее 2,7 м. В то же время из нового СанПиНа 2010 г. исчезла норма, касающаяся высоты потолков в квартирах. В нормативах 2000 г. это расстояние регламентировалось в домах жилищного фонда социального использования: оно должно быть не менее 2,5 м. В целом новые российские требования вышли достаточно подробными. В частности, даже указано, какое расстояние должно отделять контейнеры для мусора от здания (не ближе 20 м, но не более 100 м). Аналогичная норма в Казахстане отличается от российской (не менее 25 м). Подобных отличий можно найти много, так что работы у законодателей трех стран предостаточно.

Доступная энергоэффективность: опыт стран ЕЭП

Помимо наличия всех бытовых удобств и комфорта проживания, доступное жилье должно быть экономичным в эксплуатации. В Беларуси эта тема в последние годы стала сверхактуальной. Здесь уже действует комплексная программа энергоэффективного строительства, согласно которой в 2015 г. в республике должно быть введено 6 млн кв. м такого жилья. При этом программа предусматривает строительство и реконструкцию жилых домов с удельным потреблением тепловой энергии на отопление не более 60 кВт-ч/кв. м в год и в перспективе до 2020 г. — до 3040 кВт-ч/кв. м в год.

Предполагается, что переход на массовое строительство энергоэффективных домов позволит обеспечить экономию в объеме 178 тыс. т условного топлива в год при эксплуатации 10 млн кв. м жилья. «Наибольшим спросом пользуются панельные здания по причине их сравнительной дешевизны и высокой скорости строительства, — рассказывает Леонид Данилевский, первый заместитель директора УП «Институт НИПТИС им. Атаева С.С.». — Поэтому, с точки зрения тиражирования решений энергосберегающего строительства, панельные здания представляют собой наиболее привлекательный объект для создания массового энергоэффективного жилья». В последние годы такие здания возведены в Минске, Гомеле, Гродно и Витебске. В России от намерений к реализации энергоэффективных проектов перешли только в последние два года, когда Фонд ЖКХ запустил программу строительства пилотных энергоэффективных домов в федеральных округах. До конца года такие дома должны появиться в каждом регионе. Сегодня в России уже звучат предложения работать «с опережением», ориентируясь в массовом строительстве не на класс энергоэффективности С (нормальный), а как минимум на В+ (повышенный). В частности, у белорусских застройщиков есть крупный проект по строительству энергоэффективного жилья в Сергиевом Посаде. Сегодня белорусы распространяют проекты и на территорию Казахстана, где возводится первый энергоэффективный дом в Караганде. В целом ожидается 35-40% экономии энергопотребления здания. Предъявляя к массовой застройке повышенные требования в части энергоэффективности, строители государств ЕЭП делают еще один шаг к интеграции в европейское сообщество. Но стоимость постройки энергоэффективного дома примерно на 8-10% выше средних показателей для обычного здания. Несмотря на то, что эти затраты окупаются в течение 7-10 лет, оплачивать дополнительные расходы должен собственник при покупке, что заставляет искать новые механизмы обеспечения финансовой доступности жилья.

Арендное жилье как альтернатива ипотеке

Сегодня основной способ приобретения жилья в России — привлечение ипотечного кредита — доступно в лучшем случае одной из четырех семей. С учетом того, что сейчас индекс потребительских цен в стране составляет 6,1%, для массовой доступности ипотеки средняя ставка по кредитам в России должна снизиться до 8,5%. На практике минимально возможная ставка, по мнению представителей банковского сектора, — около 11-13,5% годовых. Исключение составляют кредиты АИЖК (8-9% годовых). Тем не менее ипотека в России, по оценке гендиректора Фонда «Институт экономики города» Александра Пузанова, является реальным инструментом повышения доступности жилья, в отличие, например, от Беларуси. В 2008 г. в республике принят закон «Об ипотеке», но до сих пор, по мнению участников рынка, — не более чем просто новый механизм получения коммерческого кредита. Процент по ипотеке зависит от инфляции, которая в Беларуси очень высока. Иным способом подошли к решению этой проблемы в Казахстане. «У нашего соседа кризис начался на год раньше нашего, — комментирует руководитель проекта «Российский дом будущего» Сергей Журавлев, — и в Казахстане тоже пытались заливать пожар керосином. Я имею в виду покупку квартир по заниженной стоимости для социальных нужд. Рынок не ожил, цены продолжили падение. Однако в январе 2009 г. Правительство Казахстана приняло беспрецедентное решение — направить на формирование Фонда арендного жилья более половины всех бюджетных средств, выделенных на поддержку жилищной сферы (15 млрд тенге — это более 3 млрд рублей). Средства Фонда пошли на выкуп и строительство жилья по рыночным ценам с последующей сдачей в аренду с правом выкупа. Причем цена аренды и последующего выкупа прямо не зависит от себестоимости покупки и строительства, т.е. фонд имеет право сдавать и продавать жилье «в убыток». Наниматель (арендатор) жилья должен накопить за время проживания не менее 50% установленной стоимости, а на остальные 50% получит кредит. Но наниматели не обязаны выкупать жилье». По мнению эксперта, в России нужны прикладные действия и политическая воля для создания рынка арендного жилья. Впрочем, эта тема уже нашла отражение в программных документах РФ и Беларуси, возводятся первые доходные дома, хотя обе страны в этом направлении ориентируются в большей степени на опыт Казахстана. «Делать выводы об эффективности проектов пока еще рано, — отмечает Александр Пузанов, — результаты можно будет оценить минимум в 2013 гг.».

Авторы: Галина Шувалова