Барьеры станут ниже

Количество процедур, необходимых для получения разрешения на строительство, к 2018 году планируется сократить в пять раз

05.06.2012

Административные барьеры в строительстве — одна из остро обсуждаемых проблем последнего времени. По данным НОСТРОЙ и Фонда «Институт экономики города», в среднем при строительстве многоквартирного дома застройщики проходят 100 процедур, затрачивая на это около трех лет и 25 млн рублей.

Президент России Владимир Путин также неоднократно отмечал, что в стране есть все предпосылки для улучшения ситуации в жилищной сфере: земельные ресурсы, финансовые и административные наработки. Первым шагом на пути к снижению административного бремени стало создание в прошлом году Агентства стратегических инициатив (АСИ), выступившего с инициативой разработки «дорожных карт» по проектам «Повышение доступности энергетической инфраструктуры» и «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства». По мнению специалистов АСИ, «дорожные карты» в виде соответствующих актов и законопроектов во многом упростят процедуру получения разрешения на строительство и подключения к энергосетям.

Построить и ввести в эксплуатацию сложнее всего

Как отмечает научный консультант Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди, последние два-три года проблема административных барьеров в строительстве привлекла внимание со стороны Правительства РФ. Было принято распоряжение 982-р «Об утверждении плана мероприятий по совершенствованию контрольно-надзорных и разрешительных функций и оптимизации предоставления государственных услуг в области градостроительной деятельности». «В прошлом году НОСТРОЙ и Фонд «Институт экономики города» провели всероссийский мониторинг административных барьеров в строительстве жилья, проанализировали эффективность этого плана, и оказалось, что реального воздействия на рынок он не произвел», — говорит г-жа Полиди.

Для определения степени забюрократизированности тех или иных городов был специально придуман термин «нормативный город» — место, где сроки и стоимость согласования проектов соответствуют только федеральному законодательству. Анализ был проведен на основании результатов анкетирования в 43 российских городах, включая Петербург (см. таблицу «Количество административных процедур по городам»). Данные мониторинга по Москве при обобщении информации не использовались, так как в период наблюдения в столичное законодательство были внесены существенные изменения, отразившиеся в сокращении количества барьеров. Уровень административных барьеров оценивался в исследовании на основании трех основных показателей — количества процедур, их сроков и стоимости. Эти параметры рассматривались на пяти этапах строительства — землеустроительной и градостроительной подготовки, проектирования, строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и регистрации прав на недвижимость.

По результатам исследования оказалось, что общий показатель административных барьеров в жилищном строительстве (для варианта получения земельных участков на аукционе) таков: застройщику нужно пройти 98 процедур, затратить на это 946 дней и 25 млн рублей. При этом в общей стоимости около 80% составляют различные расходы на подключение к сетям инженерной инфраструктуры. Если участок получен не на аукционе и для строительства необходимо изменить вид его использования, то к 98 процедурам добавятся шесть и еще три месяца согласований. Одним из проблемных этапов развития проекта оказались само строительство и ввод объекта в эксплуатацию. В среднем — 34 и 35 процедур на каждый этап соответственно. По словам руководителя Аппарата НОСТРОЙ Михаила Викторова, большинство из выявленных процедур (более 60%) не предусмотрены федеральным законодательством и относятся к региональному или муниципальному нормотворчеству. Среди таких процедур есть те, которые применяются во всех городах (процедуры получения ордера на производство земляных работ, проведения технической инвентаризации построенного объекта), а также редкие процедуры, встречающиеся в отдельных городах (процедуры согласования земляных работ в органе охраны природы, согласования земляных работ в органе пожарного надзора, получения заключения тепловизионного контроля, получения акта на изоляцию фланца, получения заключения по электрохимзащите, получения акта приемки пожарных гидрантов и т.д.). Из 17 обследованных городов минимальное количество процедур (50) выявлено в Кирове и Благовещенске, а максимальное (110) в Челябинске и Волгограде. Следует отметить существенное отличие между городами РФ не только в количестве процедур, но также в их стоимости и сроках прохождения.

«Наш мониторинг показал, что уровень административной нагрузки на стройотрасль крайне высокий. При этом отмечу, что в исследовании не учитывались коррупционные платежи, а лишь официальные данные. Застройщики в регионах не активно шли на раскрытие информации, что еще лишний раз свидетельствует о том, что у них есть неформальные связи с муниципалитетами, которые они предпочитают не афишировать. Таким образом, можно считать, что это недооцененные административные барьеры. По итогам исследования вице-премьер России Дмитрий Козак дал поручение губернаторам принять исчерпывающие меры к устранению избыточных административных барьеров в сфере строительства. Но пока результаты нам не известны», — комментирует Татьяна Полиди.

Виктор Басаргин: «Нас бьют за административные барьеры»

В Минрегионе РФ сменился руководитель — его возглавил полпред президента в ЦФО Олег Говорун. Его предшественник Виктор Басаргин в интервью газете «Известия» отметил, что главным достижением на посту министра он считает свою способность отстоять идею саморегулирования в строительстве. «Многие говорили, что сейчас кризис, проблемно переходить в стройке на саморегулирование. Я отстоял этот вопрос, сказав: ребята, работайте, мы вам не мешаем, но что-то случилось — отвечайте. Нас бьют за административные барьеры. Сегодня ситуация далека от тех исследований, который сделал Всемирный банк в 2008 году, где по разрешениям на строительство мы на 179-м месте. А ведь эти разрешения — это земля, это стройка и это техусловия, то есть все то, что касается подключения к инфраструктуре. Из этих трех направлений я отвечал за одно, и оно самое продвинутое», — отметил экс-министр регионального развития РФ, ныне губернатор Пермского края Виктор Басаргин.

Федеральное агентство по строительству и ЖКХ будет курировать Фонд ЖКХ и Фонд РЖС

Указом Президента Российской Федерации от 21 мая 2012 года № 636 «О структуре федеральных органов исполнительной власти» в составе Министерства регионального развития РФ образовано новое ведомство — Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Федеральному агентству переданы функции Министерства регионального развития РФ по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом в сфере строительства, градостроительства и ЖКХ. Установлено, что Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству осуществляет координацию деятельности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства и Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Время — деньги

Участники строительного рынка, опрошенные «Вестником», отмечают, что законодательство в этой отрасли сегодня достаточно прозрачно и не допускает дополнительной административной нагрузки, к примеру, в виде доли города в строящемся объекте. Но вместе с тем они признают, что органы власти находят способы увеличить стоимость затрат на объекте, а соответственно, и себестоимость строящегося жилья. «Так, например, только замена ограждения строительной площадки по поручению органов власти на качественное ограждение «легитимного» синего цвета может стоить от 500 тыс. рублей до одного миллиона», — рассказывает генеральный директор ЮИТ ДОН Андрей Шумеев. По его словам, административные барьеры, как правило, возникают на стадии подготовки разрешительной документации для проектирования и строительства объекта. Они связаны с разработкой нормативных актов местного самоуправления, устанавливающих правила реализации федеральных и региональных документов. Причем муниципалитеты в ущерб интересам развития бизнеса и территории города создают регламенты и стандарты оказания муниципальных услуг, пытаясь получить право контроля и принятия решений по вопросам, которые зачастую контролируются государственными органами на последующих этапах развития проекта. И, что существенно, объем регламентов, а значит, и длина пути по коридорам власти, при каждой корректировке документа растет. «К примеру, стандарт № СТ-036-04-3.2 муниципальной услуги «Подготовка и утверждение градостроительного плана земельного участка…», действовавший до октября 2010 года, был расписан на 11 страницах. Для сведения: в Градостроительном кодексе РФ статья 44 «Градостроительный план земельного участка» занимает одну страницу.

Основной проблемой для застройщика, которую создают административные барьеры, является увеличение продолжительности инвестиционного цикла. А потерянное время в строительстве — это потерянные деньги», — поясняет г-н Шумеев. Директор СРО НП «Строители Ростовской области» Андрей Верещака разделяет точку зрения Шумеева и добавляет, что уровень административной нагрузки на строительные предприятия вырос за счет увеличения документов для получения разрешения на строительство, контроля Гостройнадзора по 214-ФЗ. «С введением ФЗ № 214 поменялась структура финансирования, теперь денежные средства необходимо иметь до начала строительства и достаточно в большом объеме, — говорит г-н Верещака. — Раньше застройщик начинал привлекать деньги инвесторов на объект еще до проектирования, что позволяло ему не иметь больших оборотных средств. Да и стоимость земли была не так высока. Сегодня ее цена доходит до 30% от стоимости объекта. Помимо этого на этапе начала строительства присоединения к инженерным сетям и уплата тарифов имеет сильное влияние на выполнение всех договоров, на иных объектах затраты доходят до 15% от стоимости объектов. Далее — проектирование и прочие затраты (в том числе и взятки чиновникам). Этап подготовки строительства может быть затянут до двух лет». Если говорить о том, какие виды инженерной инфраструктуры более затратны по времени и деньгам, то здесь, по мнению экспертов, все зависит от технических условий и договора на присоединение.

«Сейчас в основном сетевики выполняют все требования сами, застройщику приходится только платить. И здесь кроется то, что можно назвать заинтересованностью должностных лиц сетевой организации. Поэтому, как договоришься», — комментирует Андрей Верещака. По мнению вице-президента ООО СИК «Девелопмент-Юг» (Краснодар) Игоря Мищенко, затраты на подключение к сетям в первую очередь зависят от местоположения объекта и возможностей уже существующих мощностей. Самый длительный по времени процесс — подключение к канализации, и эта проблема в Краснодаре стоит очень остро. Наибольшую долю в затратах на инженерную инфраструктуру занимает подключение к теплосетям. Суммарная доля затрат на технологическое присоединение инженерных сетей дома составляет от 12 до 15%. «В сравнении с другими регионами цены в Краснодарском крае на среднем уровне. Но возможность к снижению затрат на технологическое присоединение инженерных сетей есть», — считает Мищенко.

Количество административных процедур в городах по этапам реализации инвестиционно-строительного проекта (в единицах)

Земельный участок находится в собственности или аренде у застройщика по иным основаниям (без учета подключения к сетям теплоснабжения)


Землеустроительная и градостроительная подготовка

Проектирование

Строительство

Ввод объекта в эксплуатацию

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав собственности на объекты недвижимости

Воронеж

32

34

2

Волгоград

15

35

3

Астрахань

21

18

3

Екатеринбург

24

45

37

3

Красноярск

25

3

Владикавказ

14

15

26

22

3

Ростов-на-Дону

31

25

3

Краснодар

25

3

Махачкала

14

17

25

31

3

Самара

15

16

44

23

3

Сочи

35

3

Уфа

19

3

Санкт-Петербург

17


24

3

Ставрополь

14

25

37

34

3

Нижний Новгород

11

29

26

3

«—» — нет информации.

Источник: НОСТРОЙ

Куда приведут «дорожные карты»?

Административные барьеры, ограничивая конкуренцию и снижая эффективность строительного сектора, приводят к значительным финансовым потерям для бизнеса и ухудшению делового климата. Федеральные власти это прекрасно понимают и предпринимают меры для снижения административного давления на строительную сферу. Так, в середине прошлого года было создано Агентство стратегических инициатив (АСИ), которое выступило с инициативой разработки «дорожных карт» («Дорожная карта» — план действий на перспективу, формулировка, прижившаяся за океаном и в американской деловой культуре получившая название «Road map». — Прим. ред.) по проектам «Повышение доступности энергетической инфраструктуры» и «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства». Ключевым ответственным исполнителем за разработку и сопровождение проектов нормативно-правовых актов было назначено Министерство регионального развития РФ. Участвовать в процессе, вероятно, будет и недавно созданное подведомственное подразделение Минрегиона РФ — Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Помимо этого, АСИ предложило создать комиссию по контролю за реализацией «дорожных карт» по улучшению делового климата в РФ, возглавить которую должен лично президент РФ.

Специалисты АСИ, во-первых, предлагают для многих процедур ввести уведомительный порядок вместо разрешительного, что сократит сроки строительства в три раза. Во-вторых, приватизировать или отдать в аренду неиспользуемые федеральные или муниципальные земли. В результате серьезной проработки изменений в Градостроительный, Налоговый, Земельный кодексы и ряд законов планируется, что уже через шесть лет количество процедур, необходимых для получения разрешения на строительство, снизится с 51 до 11, а время на их прохождение сократится с 423 дней до 56. В «дорожной карте» «Повышение доступности энергетической инфраструктуры» эксперты АСИ предлагают сделать процедуру подключения к энергосети более простой, быстрой и менее затратной. Для этого надо снизить количество этапов, необходимых для получения доступа к энергосети (сегодня их 10, к 2020 году должно остаться пять), усовершенствовать правила технологического присоединения, снизить тарифы на него. Пока прохождение всех процедур занимает 281 день, а через восемь лет предприниматели будут тратить на это всего 40 дней. В целом эксперты уверены, что реализация этих проектов позволит обеспечить увеличение объемов строительства, в том числе жилищного, будет способствовать созданию новых рабочих мест и повысит приток инвестиций в строительную отрасль.

Количество административных процедур на этапе ввода объекта в эксплуатацию (в единицах)

Получение права собственности на земельный участок или права аренды земельного участка на аукционе


С учетом подключения к инженерным сетям

Без учета подключения к сетям теплоснабжения

Без учета подключения к газораспределительным сетям

Волгоград

45

35

35

Сочи

45

35

34

Ставрополь

43

34

33

Махачкала

41

34

31

Краснодар

36

31

32

Ростов-на-Дону

35

25

28

Владикавказ

28

22

19

Астрахань

23

18

17

Источник: НОСТРОЙ

Количество административных процедур по городам (при условии, что земельный участок находится в собственности или в аренде у застройщика) на этапе ввода объекта в эксплуатацию (в единицах)

Волгоград

45

Краснодар

36

Сочи

45

Ростов-на-Дону

35

Ставрополь

43

Владикавказ

28

Махачкала

41

Астрахань

23

Авторы: Марина Клочкова