Стабильность доступна крупнейшим

Несмотря на кризис, крупнейшие южнороссийские застройщики сохранили, а некоторые даже нарастили объемы ввода жилья, переориентировав свой бизнес на госзаказ и экономсегмент

12.12.2011
Яндекс.Дзен Instagram

Лидерами по вводу жилья в крупных городах Юга, за исключением Ростова-на-Дону, остаются крупные местные девелоперские структуры, специализирующиеся, как правило, на быстровозводимых (панельных или объемно-блочных) технологиях возведения жилья экономкласса.

Ставка на госзаказ

Антикризисная программа Правительства РФ в 2009-2010 гг. составила несколько сотен миллиардов рублей, на значительную часть этих средств, по данным Минрегиона РФ, в прошлом году по госпрограммам в стране введено до 35% жилья. К этим изменениям успели адаптироваться и девелоперы. Например, около 90% выручки крупнейшему застройщику Волгоградской области — ОАО «ВЗ ЖБИ 1» — в прошлом году, согласно годовому отчету компании, обеспечили продажи по госконтракту с Минобороны РФ и по программам по обеспечению жильем участников ВОВ. В интервью «Вестнику» первый замглавы администрации Волгограда Игорь Пикалов признался, что в настоящее время этот застройщик находится в стадии банкротства. По подсчетам «Вестника», крупнейшему застройщику Краснодара — «ОБД-Инвест» — удалось в кризисные годы ввести более 175 тыс. кв. метров жилья: притом, что большие объемы были проданы также Минобороны и другим госзаказчикам.

Строительная компания «Инвестстрой-15» (Москва) ведет по госзаказу кап-строительство многоэтажных жилых домов — семь на территории военного городка № 109 в Краснодаре, 14 — на территории военного городка № 26 в Ставрополе (здесь введено более 150 тыс. кв. м в первом полугодии 2011 г.). С 2009 г. силами дочерней компании — ООО ПСФ «Евро-Стройсервис-А» — введено более 15 домов по ряду федеральных программ в Астрахани. Петербургский «Стройимпульс» выиграл конкурс на возведение 111 тыс. кв. м жилья для военных в Анапе. По контракту с Минобороны АПСК «Гулькевичский» построит в Ростове за районом Военвед 265 тыс. кв. метров жилья для военных. Прибыль работы по «генподряду», как правило, не превышает 5-6%, однако по кризисным меркам и при внушительных объемах жилья это можно посчитать приемлемым.

Между спросом и предложением

Серьезной проблемой для жилищного строительного рынка стало наметившееся отставание предложения от спроса. Так, в Ростовской области, по словам замминистра строительства, архитектуры и территориального развития РО Николая Безуглова, по итогам 2010 г. привлечение средств физических лиц в долевое строительство снизилось с 9 млрд рублей до 3 млрд, а вложения самих застройщиков — в 2,5 раза. В результате объемы возведения многоквартирного жилья, строящегося подрядным способом в Ростове, уменьшились вдвое (с 450 тыс. кв. м в 2008 г. до 260 тыс. в 2010 г. — Прим. ред.). Жилья эконом-класса строится мало, а то, что сдается в эксплуатацию, сразу «вымывается» с рынка растущим покупательским спросом, отмечал замминистра весной 2011 г.

Ограничение предложения чревато в ближайшей перспективе ростом стоимости жилья, поэтому одним из приоритетов властей регионов является стимулирование предложения, в частности за счет кредитования нового строительства по программе «Стимул», ориентированной на возведение объектов на начальной стадии. Наибольший эффект для увеличения предложения на рынке, по общему мнению застройщиков, может принести господдержка в инфраструктурной подготовке земельных участков, снижение кадастровой стоимости земли (в Ростове с кризисом она увеличилась), размера земельных платежей для участков, предоставляемых под многоквартирное жилищное строительство (в Волгограде он снижен на 20%). Решение части этих проблем обещает взять на себя Фонд содействия развитию жилищного строительства. Первые аукционы уже проведены в Краснодаре и Ростовской области. Умеренную активность на южном рынке проявляют федеральные деве-лоперы. По состоянию на 31 декабря 2010 г., согласно отчету CB Richard Ellis, в планах одного из самых активных на Юге федеральных девелоперов — ГК «ПИК» — возобновление всех ранее заявленных проектов: в Ростовской области до 2020 г. возвести около 800 тыс. кв. м, в Краснодарском крае — до 2028 г. (микрорайон Южный Берег в Новороссийске) — 770 тыс. кв. м жилья. Московское ЗАО «Патриот» за два кризисных года ввело в эксплуатацию около 100 тыс. кв. м в микрорайоне Западные Ворота, став лидером рынка жилья экономкласса. В планах — продолжение застройки первого и третьего микрорайона в Левенцовке, освоение новых территорий в Ростове. К 2015 г. девелопер намерен вводить до 750 тыс. кв. м жилья в год.

Другой федеральный застройщик — «Снегири» — завершил в кризис реализацию нескольких объектов бизнес-класса — ЖК «Олимп Тауэрс» в Ростове-на-Дону, ЖК Sunny Hills в Сочи и ЖК «Рубин» в Ставрополе. В портфеле девелопера — проект ЖК Dolce Vita в Ростове-на-Дону и отель Hyatt Regency Sochi (ориентировочные сроки ввода — 2013-2014 гг.). ГК «Пересвет-Регион» в 2011 г. намерена ввести в эксплуатацию ЖК «Пересвет-Карасунский» в Краснодаре и микрорайон комплексной малоэтажной застройки Максимка в Волгограде (выход площадей — 18 тыс. кв. м).

Жилье мельчает

Отдельно следует отметить приход крупнейших игроков в сегмент малоэтажного строительства. Именно с него начал свою экспансию на Юг крупнейший российский застройщик — ГК «СУ-155», которая построила в 2009 г. завод по производству несъемной опалубки во Владикавказе мощностью до 60 тыс. кв. м жилья в год. В мае 2011 г. ГК «СУ-155» завершила строительство микрорайона Московский в Цхинвале (Южная Осетия) с развитой социальной инфраструктурой и перешла к поставкам продукции в республики Северного Кавказа. Кроме того, «СУ-155» возводит коттеджи из несъемной опалубки для переселенцев в Адлерском районе Сочи в рамках подготовки к Олимпиаде-2014 и приобрело в 2009 г. два крупных земельных участка под жилищную застройку в Волгограде. Кубанские «ОБД-Инвест» и «Кубанская марка» в 2010 г. в короткие сроки возвели одноэтажные коттеджи для переселенцев на территории Туапсинского района, пострадавшей от наводнения. Крупнейший астраханский застройщик — «ПСК Строитель Астрахани» — вложил 220 млн рублей в строительство мощностей по производству панелей с использованием ЦСП в качестве несъемной опалубки для строительства монолитных жилых домов в Астраханской области и в соседнем Ставропольском крае. В многоэтажном сегменте девелоперы занимались в кризис поиском оптимального стандарта жилья экономкласса. В результате появились новостройки с преобладанием 1-2-комнатных малогабаритных (до 50 кв. м) квартир, ставших в кризис самым востребованным товаром на первичном рынке. Почти все лидеры панельного домостроения в кризис модифицировали ряд типовых серий под новые тенденции рынка. Процесс подстегнуло и усиление конкуренции со стороны частных застройщиков, которые под видом индивидуальных строили многоквартирные дома с малогабаритными квартирами. Так, по данным исследования консалтинговой компании MACON Realty Group, в Краснодаре микростроительные компании в мае вели строительство 95 объектов экономкласса общей площадью 343225 кв. м. Для сравнения: общая жилая площадь эконом-новостроек, возводимых крупными игроками, летом 2011 г. составляла более 785 тыс. кв. м. По заключению специалистов, такая тенденция сохранится еще в течение как минимум пяти лет. Однако эксперты отмечают, что хотя спрос на такое жилье опережает предложение в два раза, есть риск получить через два года огромное количество квартир площадью, например, 26 кв. метров. «Сегодня застройщикам нужно находить золотую середину и все же строить жилье, которое будет востребовано через несколько лет, но и о прибыли за счет сегодняшнего спроса забывать тоже не стоит», — отметил гендиректор «Компании по управлению недвижимостью «Титул» Евгений Сосницкий.