Взяли с запасом

Переход на эскроу не стал проблемой для ведущих застройщиков  






24.01.2020
Прошедший год на рынке жилья прошел под знаком очередного этапа реформы долевого строительства, которая, впрочем, пока не оказала какого-то существенного влияния ни на цену, ни на объем сдаваемых квадратных метров. Правительство разрешило достраивать проекты с определенным уровнем готовности, и застройщики с удовольствием воспользовались этим послаблением, очевидно, с запасом набрав проектов, чтобы иметь временной лаг и подготовиться к полному отказу от договоров долевого участия. Важным событием для застройщиков стало понижение ключевой ставки ЦБ РФ до 6,5% и рост доли сделок, совершающихся с использованием ипотечных кредитов.

Согласно озвученной министром строительства и ЖКХ РФ Владимиром Якушевым в конце года информации, переход на проектное финансирование с использованием счетов эскроу при привлечении средств граждан идет довольно плавно. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, на 18 декабря в стройке находится 110,4 млн кв. метров жилья. 71,3 млн кв. метров — проекты, по которым получено заключение о соответствии критериям и в которых средства дольщиков могут привлекаться без использования счетов эскроу. 24,9 млн кв. метров — проекты, по которым застройщики используют счета эскроу и проектное финансирование.
Ввод жилья на 1 декабря продемонстрировал рост показателя: введено 63,5 млн кв. метров жилья, что на 9,1 % выше, чем за аналогичный период прошлого года. Но по прогнозам Минстроя РФ, ключевые показатели по итогам года по объемам вводимого жилья и средней ставке по ипотеке достигнуты не будут. Тем не менее итоговые показатели будут выше, чем в 2018 году, — порядка 80 млн кв. метров.

Плавный переход
Как отмечают сами застройщики, новые правила пока не оказывают большого влияния на рынок — большинство крупных игроков заранее подготовились к возможным подводным камням и сделали себе приличный задел, чтобы не стать жертвами пока только формирующихся правил игры. Как рассказал «Вестнику» генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич, у Группы ЛСР в активной фазе стройки в Петербурге сейчас порядка 3 млн кв. метров. При этом последние 1,5 года силы компании были направлены на то, чтобы плавно войти в новую законодательную реальность, отмечает он. В итоге большая часть комплексов ЛСР попали под так называемые старые правила. «Безусловно, какие-то из наших проектов попадут под новые правила, ведь мы не исключение, сейчас ведется плотная работа с банками, — рассказывает Дмитрий Ходкевич. — Кстати, в середине октября в Екатеринбурге прошла первая сделка с использованием эскроу-счета без привлечения проектного финансирования — строим на свои. Предметом договора стала двухкомнатная квартира в одном из корпусов ЖК «Рассветный». Сейчас в этом доме продано по новой схеме уже более 80 квартир из 338. Очень достойный темп продаж. А как мы знаем, в случае с использованием проектного финансирования от скорости заполнения эскроу-счетов зависит итоговая процентная ставка, которая вообще может быть почти нулевой». Он объясняет, что в реалиях проектного финансирования преимущество получат компании, которые могут рассчитывать на приемлемые проценты банковского кредитования как благодаря своему опыту и репутации, так и качеству проектов, а это прежде всего большие компании с приличным пакетом активов в виде земельных участков, строящихся ЖК, техники и т. д.
Несмотря на то, что у ГК «ПИК» была возможность оставаться в рамках требований прежнего законодательства, компания начала постепенный и плавный переход на проектное финансирование, отмечает вице-президент по рынкам капитала и корпоративным финансам ГК «ПИК» Юрий Ильин. «Совместно с банком ВТБ было разработано интегрированное IT-решение, которое позволяет анализировать данные о темпах продаж, поступивших средствах и об их использовании в онлайн-режиме. По эскроу уже реализуются такие проекты «ПИК», как «Дмитровский парк», «Бунинские луга», Green Park», — говорит Ильин. По его информации, за 9 месяцев 2019 года объем поступлений денежных средств от продаж недвижимости на эскроу-счета составил 6340 млрд рублей. По мнению топ-менеджера ГК «ПИК», переход на схему с эскроу-счетами — это снижение рисков, что в свою очередь будет способствовать укреплению спроса на недвижимость.

Эскроу в помощь. А вот один из крупнейших нестоличных застройщиков «Столица Нижний» почти полностью перешел на эскроу-счета. Как рассказал заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса, член совета директоров «Столица Нижний» Борис Замский, первый такой проект девелопер вывел на рынок уже 1 июля 2019 года, а в 4-м квартале практически все продажи шли через эскроу-счета. «Как и во внедрении любого нового процесса, в первые недели не обошлось без сложностей, но сейчас все спокойно и стабильно, — рассказывает Борис Замский. — При этом мы работаем по новой схеме реализации с несколькими банками. Оживления спроса ввиду перехода на эскроу-счета мы не заметили. Думаю, это связано с тем, что поскольку потребители очень высоко оценивают надежность и репутацию бренда, они одинаково уверены в том, что мы выполним свои обязательства, не важно с эскроу-счетами или без».
«У ГК «МИЦ» была возможность продавать часть проектов по старой схеме, однако компания добровольно отказалась от этого, переведя все свои дома на эскроу-счета, — рассказал генеральный директор компании Даромир Обуханич. — Так исторически сложилось, что ГК «МИЦ» специализируется на комплексных застройках в Московском регионе. И перед нами встал вопрос, нужно ли оставлять ряд объектов вне проектного финансирования. Было принято решение, что этого мы делать не будем, поскольку это не ложится в логику и экономику комплексных застроек. Единственный правильный путь — переводить весь микрорайон на проектное финансирование, чтобы не допускать разрывов финансирования в процессе реализации проекта. Это потребовало неимоверных усилий как с нашей стороны, так и со стороны банков». По его словам, застройщикам из-за новых правил пришлось несколько переформатировать свою работу: на первый план вышли подразделения, которые связаны с взаимодействием с банками, привлечением денег, формированием документации.
Финский застройщик «ЮИТ» уже начал продавать квартиры в нескольких домах по новой схеме, сообщил руководитель сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна «ЮИТ» Теему Хелпполайнен, но уточнил, что полный эффект от перехода сможет оценить где-то через год, когда больше проектов будет продаваться через счета эскроу. «Разумеется, главный вопрос сейчас и для покупателей, и для застройщиков: какой будет ситуация со стоимостью жилья? Пока сложно ответить, но очевидно, что цены будут расти, так как возрастают расходы на финансирование проектов. С переходом на эскроу связан и еще один процесс в отрасли. Не все компании смогут перестроить бизнес и перейти на проектное финансирование, что приведет к сокращению предложения на рынке жилья. Это тоже окажет влияние на стоимость квартир», — говорит он. По словам Хелпполайнена, в России сейчас действует интересная схема, когда стоимость жилья на начальном этапе строительства ниже. Но так как сейчас подход к финансированию проектов меняется и проценты по кредитам приходится платить с самого начала строительства, то постепенно здесь ситуация станет, как в Европе, где стоимость квартиры не меняется в зависимости от стадии реализации проекта.
«Возникает вопрос: кто же тогда будет покупать квартиры на старте? У нас есть возможность сравнить темпы продаж в других странах присутствия компании «ЮИТ», и мы отмечаем, что они не отличаются от российских. Если покупатель хочет купить квартиру, он сделает это на старте продаж независимо от стоимости, в большей степени его интересует возможность выбрать нужную планировку в нужном доме», — говорит он.

Покупатели пока не оценили. По мнению опрошенных «Вестником» экспертов, главные бенефициары проведенной реформы — покупатели жилья, которые страдали от недостроев, пока новой схемы не оценили. Девелоперы отмечают, что в процессе общения зачастую на первое место покупатель ставит вопрос цены, возможность получить какую-либо скидку или приобрести квартиру по акции, при этом о самой схеме с использованием эскроу пока знают мало. Станислав Сагирян, директор по развитию компании «РКС девелопмент», отмечает, что покупатели вообще слабо информированы об эскроу-счетах. «Это не вызывает какой-либо реакции», — говорит он. Компания строит в Твери, там в ответ на информацию о наличии эскроу-счетов отвечают: «Мне все равно, у меня ипотека».
При этом как потенциально сильный маркетинговый ход сообщение о том, что тот или иной объект возводится по защищенной схеме, может увеличить его продажи.
Так, по словам генерального директора ГК «МИЦ» Даромира Обуханича, его компания проводила внутренние исследования, которые показали, что практически 50 % клиентов положительно отнеслись к нововведениям. «Конечно, ощущается такой эффект: если люди, которые принимают решение о приобретении квартиры сейчас, не жили в информационном поле прошедший год, то они не до конца понимают все принципы эскроу. Над этим надо продолжать работать всем участникам рынка и СМИ», — уверен Обуханич.
Вообще, как отмечают эксперты, покупатели жилья становятся все более разборчивыми, обращая внимание не только на район, в котором расположен ЖК, на планировку, но и, например, на материал, из которого строят объект: это в том числе поможет в будущем не иметь проблем с перепродажей недвижимости для дальнейшего улучшения жилищных условий. Есть и другие тенденции, которые стали особенно заметны в этом году. Например, клиенты стали больше внимания уделять не только собственной квартире или дому, но и окружению: благоустройству двора, детским площадкам, доступной инфраструктуре. Еще один тренд — постепенное увеличение доли квартир с чистовой отделкой: все больше людей хотят побыстрее переехать в новую квартиру и не тратить времени и средств на ремонт. 

Топ‑20 строительных компаний по объему строящегося жилья (кв. м, по состоянию на декабрь 2019 года)

Название строительной компании

Строится (кв. м)

Количество регионов присутствия

Количество строящихся домов

1

ГК «ПИК», г. Москва

7 291 233

9

315

2

Группа ЛСР, г. Санкт-Петербург

3 989 740

3

267

3

Холдинг Setl Group, г. Санкт-Петербург

2 783 773

3

138

4

ГК «ИНГРАД»,г. Москва

1 457 194

2

94

5

Группа ЦДС, г. Санкт-Петербург

1 387 013

2

61

6

ГК «Самолет», г. Москва

1 267 209

3

61

7

ГК «ЮгСтройИнвест», Ставропольский край

1 138 373

3

68

8

ГК «Гранель», г. Москва

1 101 756

2

68

9

СК «ЮСИ», Краснодарский край

1 087 814

1

71

10

ГК «ФСК», г. Москва

1 070 523

4

54

11

ГК «Главстрой», г. Москва

1 014 590

4

68

12

Группа «Эталон», г. Санкт-Петербург

964 337

3

31

13

ГК «ССК», Краснодарский край

911 335

1

60

14

«А101 Девелопмент», г. Москва

819 949

1

33

15

«Лидер Групп», г. Санкт-Петербург

774 930

2

29

16

ГК «ВКБ-Новостройки», Краснодарский край

774 033

2

51

17

ГК «КОРТРОС», г. Москва

765 906

3

49

18

ГК «Третий Трест», Республика Башкортостан

686 409

1

78

19

ГК «МИЦ», г. Москва

639 260

2

37

20

Специальные проекты Фонда защиты прав дольщиков, г. Москва

638 250

1

59


Авторы: Сергей Семенов