Без КОТа — жизнь не та

Инициированные государством как средство быстрого насыщения рынка качественным и недорогим жильем, проекты комплексного освоения и развития территорий (КОТы, КРТы) стали ключевыми элементами планирования и создания новых городских пространств. Развитие городов сегодня смещается из центра на окраины, и от того, насколько качественно и продуманно эти окраины будут застраиваться, зависит не только комфорт его жителей, но и будущее городов.

Строго говоря, комплексная застройка микрорайонов массово стала осуществляться в советских городах сразу же после войны, когда градообразующие предприятия строили вокруг себя жилые кварталы и сами же обеспечивали создание социальной и рекреационной инфраструктуры. Об этой практике вспомнили почти 50 лет спустя.
Термин КОТ получил в России широкое распространение в середине 2000-х годов, когда Министерство регионального развития РФ предложило создать долгосрочную стратегию развития жилищного комплекса на основе широкого освоения свободных пространств на окраинах городов. Эта концепция должна была решить сразу несколько проблем. Не секрет, что очень многие города, и в особенности их исторические центры, пострадали от беспорядочной точечной застройки, которая имела место в 90-е. В некоторых крупных мегаполисах даже вводили мораторий на застройку в центре, однако застройщикам в любом случае нужно было дать альтернативу. При этом тогда же сформировался довольно устойчивый, а главное — ​платежеспособный спрос на новое жилье. Председатель совета директоров ГК «Росстройинвест» Федор Туркин вспоминает, что перед правительством стояла задача обеспечить население качественным и одновременно доступным жильем, не дороже 30 тыс. рублей за квадратный метр. «Основная идея была в том, что город предоставит участок, который будет за бюджетный счет подключен к инженерным сетям, обеспечен транспортной и социальной инфраструктурой. Взамен застройщик или группа застройщиков строили жилье, часть которого уходила по социальным ценам, а часть — ​по рыночным», — ​отмечает он.
Минрегион в 2007 году отобрал 22 экспериментальных проекта КОТ, которые должны были получить господдержку государства. Кому-то успели выделить часть средств, а кто-то не успел — ​начался кризис 2008‑2009 гг. со всеми вытекающими для стройкомплекса последствиями. На какое-то время государство забыло о проектах комплексной застройки. Федор Туркин вспоминает, что в Санкт-Петербурге первые проекты, которые были позиционированы как объекты комплексной застройки, к примеру «Славянка», «Северная долина», планировались и начинались при участии государства, однако на определенном этапе это ушло. В итоге квартиры там продавались по вполне рыночным ценам.
Однако есть и существенные минусы. Между застройщиком и муниципалитетом нередко разгораются настоящие войны из-за того, кто, когда и за сколько должен строить тот или иной социальный объект. Можно вспомнить громкий конфликт между компаниями «Интер Альянс» и «Ленрусстрой», которые застраивали новый микрорайон в Новогорелово под Санкт-Петербургом, и властями Виллозского поселения. Тогда чиновники пожаловались в Госстройнадзор, что застройщики вместо изначально оговоренных в проекте двух школ на 1600 мест собрались строить одну на 550. Крупнейший на Юге проект КОТ — ​ЖК «Суворовский» в Ростове-на-Дону — ​застраивается с 2012 года, но пока так и не обзавелся ни собственной школой, ни поликлиникой. Изначально администрация Ростова-на-Дону пообещала построить социальные объекты к 2017 году, но сроки постоянно переносились. В итоге лишь в прошлом году строительство школы наконец началось. Понятно, что вины застройщика в данной ситуации нет, однако людям, вынужденным возить своих детей на занятия в соседние районы, от этого не легче. Тем более что транспортная доступность — ​еще один бич проектов КОТов. Изначально проекты комплексного освоения территории предполагались как застройка свободных пятен на окраинах города, практически в чистом поле. Неудивительно поэтому, что при отсутствии альтернативных транспортных коридоров новые крупные микрорайоны способны вызвать настоящий транспортный коллапс — ​ехать-то всем в одну сторону, в центр. При этом попытки построить дополнительную дорогу могут натолкнуться на кучу препятствий, которые решаемы — ​но это опять же время, процесс может тянуться годами. Можно вспомнить хотя бы историю со строительством дополнительной дороги к микрорайону Гидрострой в Краснодаре. Застройщики — ​компании «СпецСтройКапитал», «АльфаСтройКомплекс», «Сибирь», «РВ Стройинвест» — ​были готовы построить асфальтированную дорогу в сторону улицы Бородинской за свой счет, однако встретили на пути объекты постройки гаражного кооператива ПГСК N° 30. Договориться с кооперативом застройщики безуспешно пытаются уже 5 лет.
Не менее 40 крупных объектов КОТ реализуется в Москве и Московской области. Крупнейшим из них является микрорайон Большое Домодедово, который застраивается консорциумом девелоперов. Здесь возводится жилье для 45 тыс. жителей, поликлиника, 7 общеобразовательных школ, 10 детских садов, отделения связи и банков, аптеки и медицинские клиники, кафе и рестораны, фитнес-клуб и салоны красоты, центр бытовых услуг. В шаговой доступности от микрорайона планируется открытие продуктового супермаркета, гипермаркета строительных материалов и товаров для дома, универмага спортивных товаров и товаров для активного отдыха, ресторана быстрого питания.
Стоит обратить внимание, что в Москве немало и элитных КОТов, хотя изначально они и позиционировались как жилье для широких масс. Однако если взять, например, ЖК «Зиларт», который строится на месте промышленной зоны, некогда связанной с заводом ЗИЛ, то более уместно будет говорить о настоящем закрытом элитном городе с сопутствующими этому статусу инфраструктуре и ценам на жилье.