На сегодняшний день основной причиной падения ставок по ипотеке является политика, проводимая Центробанком. По данным АИЖК, итоговый объем выдачи ипотеки за первое полугодие 2017 года соответствует рекордным значениям всего 2014-го. Это заслуга второго квартала: в мае рынок ипотеки обновил рекорды, в июне рост продолжился — выдано около 150 млрд рублей (+31%). Основная причина роста — снижение ставок по ипотеке, достигших минимального уровня за всю историю рынка ипотеки в России.
Ипотеку однозначно брать
В феврале 2017 года состоялась встреча президента РФ Владимира Путина и главы Сбербанка Германа Грефа. «Сегодня Сбербанк — это 55% рынка ипотеки. В этом году с учетом того, что есть достаточно амбициозные планы по снижению инфляции, ставки будут падать, конечно. Поэтому, я думаю, что в этом году мы выйдем на исторические, самые низкие уровни ставок по ипотеке», — высказал свои прогнозы Герман Греф. И к началу июня Сбербанк снизил ставки на первичном рынке на 0,20-0,75 п.п. — до 10% и 10,7%. На вторичном рынке снижение составило в среднем на 0,5 п.п., диапазон базовой ставки — от 10% до 11,25%.
Что касается данных, предоставленных АИЖК, то в мае 2017 года ставки выдачи по ипотеке также снизились до рекордного уровня за всю историю: в среднем — 11,3%, на первичном рынке — 10,9%, на вторичном рынке — 11,5%. Эта тенденция продолжилась в июне, ставки ТОП-15 ипотечных кредиторов опустились в июне до 10,2% на первичном рынке жилья, до 10,9% — на вторичном, а АИЖК впервые в истории установило однозначную (9,75%) процентную ставку для широкого круга рыночных заемщиков.
«С учетом текущих ставок и цен сейчас самое время покупать жилье в ипотеку. А когда ставки снизятся, можно будет рефинансироваться на лучших условиях», — комментирует генеральный директор Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Александр Плутник.
В ожидании дальнейшего снижения
Особо стоит обратить внимание на то, что снижение рыночных ставок происходит уже после завершения в 2016 году госпрограммы субсидирования ипотечных ставок при покупке жилья на первичном рынке. «Мы вводили программу поддержки ипотеки, когда ключевая ставка Банка России была 17%. Соответственно, банки могли выдавать ипотечные кредиты только по запредельным ставкам 20-21%. А в последние месяцы 2016 года разница, которую требовалось финансировать за счет государства, стала минимальной», — уверил заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.
Говорить о дальнейшем снижении ипотечных ставок позволяют и инфляционные ожидания. Так, по словам президента РФ Владимира Путина, в этом году устойчивое снижение инфляции продолжается, в феврале этого года показатель в годовом выражении пробил психологическую отметку в 5%, стал ниже, на середину февраля это уже 4,72%. К 2018 году уровень инфляции не превысит 4,7%, при этом банковская система будет получать деньги по ставке, сопоставимой с этим значением.
На выгодных условиях
Актуальной остается и реализация специальных льготных условий ипотечного кредитования для отдельных категорий граждан, имеющих право на поддержку государства при приобретении жилья. В приоритетном порядке социальные программы АО «АИЖК» ориентированы на выдачу кредита для граждан, приобретающих жилье по программе «Жилье для российской семьи». На сегодняшний день объем ввода жилья в эксплуатацию в рамках программы составляет 532 853 кв. м — это 45 проектов в 26 субъектах РФ.
На данный момент в пяти российских регионах: Владимирской, Новгородской, Калининградской, Воронежской областях и Республике Карелия реализуются льготные региональные ипотечные программы. В рамках повышения доступности ипотечного кредитования АИЖК (совместно с субъектами РФ) разработало и применяет механизм, позволяющий обеспечить ипотечную ставку для заемщиков от 7% годовых.
А правительством Московской области создана специальная подпрограмма «Социальная ипотека», направленная на улучшение жилищных условий определенных категорий граждан: высококвалифицированных специалистов в сфере образования, здравоохранения и науки. Участники, соответствующие требованиям подпрограммы, получают от государства жилищную субсидию в виде 50% от стоимости жилья на первоначальный взнос при получении ипотечного кредита и 50% от стоимости жилья на протяжении 10 лет в виде компенсации основного долга в ежемесячном платеже по ипотеке.
Дальше — больше
Следующим этапом развития рынка ипотеки уже стал выпуск ипотечных облигаций с поручительством АИЖК. В мае 2017 года АИЖК и Сбербанк успешно закрыли крупнейшую сделку в истории российской секьюритизации — выпуск однотраншевых ипотечных облигаций с поручительством единого института развития в жилищной сфере объемом 50 млрд рублей. Вторую сделку Сбербанк и АИЖК планируют закрыть до конца 2017 года. А общий объем ипотечных облигаций, которые в соответствии с меморандумом планируется выпустить до 2020 года, сопоставим с объемом всех выпущенных за всю историю российского рынка секьюритизации.
В планах Сбербанка и АИЖК — выпуск ипотечных ценных бумаг совокупным объемом до 300 миллиардов рублей в течение ближайших трех лет. Окончательные условия будущих сделок и сроки их реализации будут утверждены в договорах. Соответствующий документ подписали глава Сбербанка Герман Греф и генеральный директор АИЖК Александр Плутник.
Подводя итоги
В результате уже несколько месяцев подряд темпы роста ипотечного рынка находятся выше отметки 20%. По оценкам АИЖК, в июне 2017-го выдано 150 млрд рублей ипотечных кредитов. Второй месяц подряд объемы кредитов являются рекордными: в июне 2014 года выдана ипотека на 138 млрд рублей. И это максимальные показатели по июню за всю историю.
Всего за I полугодие 2017 года выдано более 420 тыс. ипотечных кредитов на сумму 765 млрд руб. Это на 15% выше уровня 2016-го и соответствует уровню рекордного 2014 года. По прогнозам экспертов, рост ипотечного рынка в 2017 году составит 10-15%, будет выдано более 1 млн ипотечных кредитов на сумму 1,8 трлн рублей.
И главное — текущее состояние ипотечного рынка не вызывает озабоченности. Качество ипотечного портфеля на балансах банков характеризуется низким уровнем просроченной задолженности. Так, доля просроченной ипотечной задолженности свыше 90 дней на 1 июня 2017 года составляет 2,6%. Хотя еще год назад доля «дефолтных» кредитов составляла 3,16% портфеля.
