Чего не хватает России

В конце 2020 года Владимир Путин подписал закон о комплексном развитии территорий, который предусматривает реализацию программ обновления городской застройки с привлечением внебюджетных источников.

16.03.2021
В конце 2020 года Владимир Путин подписал закон о комплексном развитии территорий, который предусматривает реализацию программ обновления городской застройки с привлечением внебюджетных источников. Главная цель, которую ставит перед собой этим законом власть, — переселение людей из ветхих домов в комфортные условия. При этом новые условия принципиально меняют подходы к градостроительной деятельности и дают регионам широкие полномочия. О роли данного закона для гармоничного территориального развития России и нюансах грамотной реализации документа мы поговорили с экспертами отрасли: представителями законодательной власти, строительного и архитектурного сообществ и, конечно, застройщиками. 

Павел Федяев.jpg

Павел Федяев, заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по транспорту и строительству:
— Закон о комплексном развитии территорий — это исторический закон, который изменит облик российских городов. В Градостроительном кодексе глава о КРТ существует около 10 лет, но реализованных проектов за это время по всей стране единицы. В российских городах накопился большой объем ветхого, аварийного блочного жилья с низким социальным рейтингом частного сектора, где печное отопление и туалеты на улице. 
Около 44% многоквартирных домов в России старше 50 лет, 101 млн квадратов жилья имеет уровень износа свыше 65%. С 2020-го по 2030 год в городах страны необходимо построить 1 млрд кв. метров жилья. Но где строить? На окраинах, что требует новой инфраструктуры, которая дает удорожание квадратного метра и нагружает транспортную сеть города, или ближе к центру, где давно нужно приводить в порядок улицы, застроенные ветхими домами? Новый закон о КРТ создал работающий механизм, который сможет объединить финансирование субъектов и Федерации, внебюджетные источники, действующие программы строительства инфраструктуры и дорог, и направить их на формирование комплексной застройки в центре городов. Это сделает города более комфортными для жизни, позволит ускорить расселение людей не только из аварийного, но и из ветхого жилья. 
В первую очередь закон направлен на защиту права людей, которые живут в практически непригодном жилье. Все будет происходить при активном участии самих жильцов. Чтобы войти в программу КРТ, проголосовать «за» должны не менее чем 2/3 собственников и нанимателей. Кроме того, после определения территории КРТ пройдут еще и публичные слушания. Если жители не захотят участвовать, достаточно голосов 1/3 всех собственников, чтобы исключить дом из программы. Собственники жилья по программе КРТ могут получить или компенсацию, равную рыночной стоимости жилья, или равноценное жилое помещение. Если захотят квартиру побольше, можно будет использовать маткапитал, действующие субсидии, сертификаты. Владельцы коммуналок получат отдельные квартиры. Очередники на улучшение жилищных условий, живущие в социальном жилье, остаются в очереди. При этом субъекты могут предусмотреть дополнительные меры поддержки для жителей в программе КРТ, например льготную ипотеку. 
75 регионов уже заявили, что планируют принимать участие в КРТ. Это процесс не быстрый и затратный. Понадобится около 2 трлн рублей в первые 10 лет реализации программы. В 19 регионах, где есть перспективные участки, уже активно подключились региональные власти, кроме того, начали работу крупные города: Москва, Казань, Тюмень, Новосибирск, Кемерово. На весенней сессии мы посмотрим, что сделано и какая помощь от нас нужна.

Антон Глушков.jpg
Антон Глушков, президент Национального объединения строителей:
— Каждый человек должен жить в комфортной среде. И мы видим прогресс в этом направлении. Города, в том числе и малые, меняются в лучшую сторону, особенно в рамках федеральных программ. Но чтобы депрессивных территорий становилось меньше, городская ткань должна формироваться повсеместно. К сожалению, все крупные города сегодня вынуждены развиваться вширь, выходя за свои пределы и фактически превращаясь в агломерации. Экстенсивное расширение мегаполисов увеличивает нагрузку на транспортную сеть, усиливает процессы маятниковой миграции, требует значительных вложений в инженерную и социальную инфраструктуру. 
Возможность же расширяться вглубь сделает их более привлекательными. Но сегодня на тех территориях, где есть стабильный спрос на жилье, застройщики наблюдают дефицит земельного ресурса. При этом если рассматривать структуру себестоимости типового многоквартирного дома, то в ней есть одна величина, которая постоянно растет, — стоимость земельного участка. Поэтому принятие закона о КРТ своевременно. 
Система комплексного развития территории появилась не вчера. Ранее в стране действовали такие модели, как РЗТ или КУРТ, которые неэффективно себя показали по ряду причин. Во-первых, они требуют однородной среды, а во-вторых, не предусматривают механизмов определения договорной цены. 
Способ, закладывавшийся в основу реновации Москвы и находящийся в основе закона о КРТ, все это учитывает. Так, большинство развиваемых территорий имеет смешанную застройку, которую в целом сложно отнести к тому или иному типу развития. В новом законе предусмотрена возможность объединять объекты различного типа в границах одного проекта КРТ.
Также важна регламентация механизма выкупа прав. В нынешних условиях с учетом себестоимости строительства застройщик самостоятельно не готов заходить на такую территорию и брать на себя все риски по выкупу чьих-то прав. Часто употребляется слово «изъятие», но важно отметить, что в рамках закона мы говорим не об «изъятии», а именно о процедуре установления договорной стоимости и выкупе прав с целью развития городской среды. Более того, такая процедура предполагает компенсацию абсолютно всех затрат принципом поэлементной рыночной оценки: отдельно оценивается земельный участок, отдельно сам объект недвижимости, неотделимое имущество и т.д.
Не менее важно и определение контуров этих новых зон, которые должны попасть под КРТ. И решение этой задачи потребует серьезной работы кадастровых инженеров, глубокого изучения структуры собственности, рассмотрения вопросов промышленной безопасности. Сама процедура КРТ не быстрая, но опыт ее реализации нужен, и мы будем его нарабатывать. 
Теперь главное искать механизмы, которые бы позволили производить КРТ и понять, кто должен стать во главе этих процессов. Застройщик, который возводит дома? Или муниципалитет, который должен развиваться? Думаю, что в первую очередь это задача органов местного самоуправления, на территории которых будут реализовываться те или иные проекты. Кроме того, это сфера публичного интереса. Потому что сегодня эффективные форматы взаимодействия инвесторов с собственниками деградирующих территорий отсутствуют. Закон о КРТ дает нам механизмы, которые смогут обеспечить диалог публичных интересов ради развития муниципалитета в целом. 

Алексей Полянский.jpg

Алексей Полянский, председатель правления Ростовской областной организации «Союз архитекторов России»:
— Альтернатива точечной застройке требовалась всегда. Но действенного механизма, который бы позволил перейти от этого типа застройки к учитывающему слабые и сильные стороны территории для ее эффективного преобразования, не было. Такие модели, как РЗТ или КУРТ, не нашли широкого практического применения, потому что по сути оставляли застройщика один на один с резидентами территории. Приходилось договариваться на рыночных условиях и зачастую покупать жилье по завышенным, по мнению застройщика, ценам, что делало реализацию проекта неосуществимой или сложно прогнозируемой во времени. Все это переводило проект в плоскость точечной застройки.
Принятие же закона о КРТ дает нам реальные инструменты для работы с территорией, считающейся неблагополучной. Главный вопрос, который возникает в этой ситуации: кто несет ответственность за выбор требующей развития зоны? Я думаю, что власти муниципалитета, ведь именно они располагают информацией об индикаторах состояния здоровья той или иной территории. Отмечу, что закон о КРТ особо значим для регионов страны, ведь в отличие от Москвы с ее обширными районами, застроенными каким-то определенным пришедшим к физическому износу типом жилья, у них меньше возможностей для масштабного комплексного развития. 
Например, в Ростове-на-Дону не так уж много крупных, сосредоточенных в одном месте застроек, которые могли бы быть реновированы. Если мы говорим о ветхом фонде, исчерпавшем свою пригодность для комфортного проживания, то он сосредоточен в центральной части города, где существуют ограничения, связанные с необходимостью сохранения исторического наследия. Тем не менее я всегда считал, что центр города обновлять можно, но исключительно комплексно и со вниманием к культурной ценности объектов. На данный момент все проекты освоения исторической застройки заканчивались лишь локальными работами, строительство одного-двух домов в итоге исчерпывало весь потенциал дальнейшего развития сопредельных территорий. Достижение точечной победы на отдельно взятом участке в конце концов оборачивалось поражением в целом. Надеюсь, что новый закон поможет исправить ситуацию. Но обновление территории обязательно должно удовлетворять интересы всех сторон. Собственникам важно предлагать справедливую компенсацию и варианты переселения, например, тем, у кого отсутствие качества жилья восполняется местом проживания. В общем, работа в рамках КРТ предстоит колоссальная, и она должна проводиться квалифицированными людьми, способными принимать грамотные решения, и только после досконального изучения территории. 

Валерий Ананьев.jpg
Валерий Ананьев, генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс», председатель комитета по строительству Свердловского областного Союза промышленников и предпринимателей:
— Основное препятствие реновации в регионах — невозможность для инвестора прогнозировать сроки и стоимость расселения жителей устаревшего жилья. На текущий момент перспектива расселения для собственника ветхого жилья зачастую воспринимается как лотерейный билет: можно выиграть куш или остаться ни с чем. Нам, девелоперскому сообществу, хотелось бы, чтобы на смену лотерее пришли четко работающие законы. Если людям полагается денежная компенсация, они обязательно в установленный срок и в установленном размере должны ее получить — тогда и инвестор сможет планировать реализацию проекта реновации и адекватно рассчитывать свои силы. 
Безусловно, принятый в декабре закон станет важным шагом к решению этой задачи и старту реновации в регионах. Однако еще предстоит решить целый комплекс юридических вопросов: например, определить алгоритм работы с собственниками не только жилья, но и складов, гаражей и прочих устаревших, неэффективных объектов, составляющих так называемые ржавые пояса в городах.
Предстоит решить порядок взаимодействия с собственниками сетей, чтобы цены и сроки подключения не росли «вдруг» после того, как инвестор проявил интерес к площадке, а регламентировались законом. И, мы надеемся, этот вопрос тоже будет решен — соответствующее поручение уже дал президент. 
Реновация — это общее дело, в котором заинтересованы и власти, и девелоперы, и жители, и владельцы сетей. Важно так наладить процесс, чтобы каждый участник был заинтересован исправно, своевременно, в полном объеме выполнять свою работу. Пока, к сожалению, девелоперам в регионах приходится решать самостоятельно вопросы подключения к сетям, строительства дорог и объектов социальной инфраструктуры, расселения устаревшего жилфонда. Существует закон, подразумевающий денежную компенсацию застройщикам на расселение ветхого жилья, но, к сожалению, в регионах он не работает, мы не можем дотянуться до этих денег. Конечно, и в таких условиях есть множество достойных примеров реализации комплексного развития территорий — в Екатеринбурге мы расселяем целые кварталы в разных микрорайонах. Но при содействии власти, владельцев сетей, собственников недвижимости этот процесс может идти более эффективно — мы сможем не только скорее переселить жителей из ветхого жилья, но и обновить города, дать территориям импульс для нового развития.

Анна Каминская.jpg
Анна Каминская, генеральный директор ООО «Специализированный застройщик УДСД»: 
— Концепция закона о КРТ верно нацелена на решение трудных задач по исправлению исторических тупиков застройки, архитектурного облика городов, замену некомфортного и ветхого жилья современными комплексными решениями. Важным нововведением является возможность привлекать частных инвесторов в эту сферу, отдавать под реновацию не только аварийные строения, а всю типовую советскую застройку, договариваться с собственниками станет легче. Ускорится ли процесс расселения аварийного и ветхого жилья в регионах, зависит от многих факторов, которые не меняются. 
А идея, что городам придется развиваться не экстенсивно, а интенсивно, очень тревожная. Закон никаких сдержек не предлагает. Можно сносить старые пятиэтажки и строить на их месте дома в 15 этажей. Такие проекты принесут прибыль, обеспечат новым жильем больше людей, но приведут к инфраструктурному коллапсу. 
Многие компании, как и УДСД, строят действительно современное жилье, используя последние технологии и уникальные решения по планировкам и дизайну, обустройству и озеленению придомовых территорий. Именно такие креативные решения позволяют городам развиваться. Отсылка в новом законе к «стандартному жилью» создает риск получить новые типовые коробки на месте старых. 
По сути, все отдается на откуп застройщику, который сам выбирает, из чего строить дом, с какими планировками, этажностью, количеством машино-мест и пешеходных зон, степенью озеленения дворов. Главное — выиграть аукцион. 
С таким подходом сложно будет создать действительно яркие и продуманные проекты, которые будут соответствовать духу реновации. 
Кроме того, на мой взгляд, не совсем прозрачно и понятно описаны механизмы реализации закона. Мало внимания уделено освоению незастроенных территорий, что актуально для Нового Уренгоя и застройщиков, которые не планируют заниматься редевелопментом. 
Закон не предлагает мер по привлечению застройщиков. Если у компании есть интерес к участку, она будет на него претендовать. А если нет, то не понятно, как ее заинтересовать. На практике даже те территории, на которые уже нашлись застройщики, муниципалитеты годами не могут юридически подготовить должным образом. А теперь с новым законом на местах появилось еще больше непонимания того, как действовать. Для полноценного запуска новой территории в эксплуатацию должны одновременно строиться котельные, сети, соцобъекты, дороги. Найдутся ли в местных бюджетах средства? Много вопросов остается без ответов. 
Авторы: Наталья Приходько