Пазлы городской среды

Они обязательно сложатся, если в России будет строиться много жилья, соответствующего классическим представлениям о доступности и комфортности

11.05.2018

1 марта президент России Владимир Путин озвучил свое ежегодное послание к Федеральному Собранию, а 11 апреля премьер-министр Дмитрий Медведев отчитался перед Государственной думой о работе правительства за шесть лет. В обоих выступлениях присутствовал тезис о важности развития строительной отрасли. Поставлена амбициозная цель — довести к 2024 году объем вводимого жилья до 120 млн кв. метров. Параллельно должны решаться задачи модернизации строительной, инженерной, коммунальной инфраструктуры и в целом формирования комфортной среды.В последнее время россияне все чаще голосуют рублем не столько за квадратные метры, сколько за общественное пространство.
 
Амбиции и реальность
«Понимаю, насколько важно для человека, для каждой семьи иметь свой дом, свое жилье, — подчеркнул Владимир Путин в послании к Федеральному Собранию. — Для нашей страны это проблема проблем. Она тянется из десятилетия в десятилетие. Сколько раз ее обещали и пытались, искренне пытались решить. А мы можем и должны это сделать».
В 2017 году жилищные условия улучшили 3 млн российских семей. Теперь необходимо стабильно (впервые в современной истории государства) выйти на цифру в 5 млн семей ежегодно. По мнению президента, «это сложная, но решаемая задача». Федеральная власть видит три ключевых фактора повышения доступности жилья: рост доходов граждан, снижение ставок ипотечного кредитования и увеличение предложения на жилищном рынке.
В 2001 году в России было выдано 4 тыс. ипотечных кредитов, ставка доходила до 30%, в том числе в валюте. А в 2017 году было выдано около 1 млн ипотечных кредитов, в декабре средняя ставка в рублях впервые опустилась ниже 10%.
«Разумеется, в каждом конкретном случае стоимость, другие условия кредита индивидуальны. Но в целом нам нужно и дальше снижать среднюю ставку до 7-8%. Мы долго спорили, какую цифру назвать. Стремиться надо к 7%, — призвал Владимир Путин. — За предстоящие шесть лет ипотека должна стать доступной для большинства российских семей, для большинства работающих граждан, для молодых специалистов».
Руководство страны довольно динамикой строительства жилья: примерно с 60 млн кв. м в 50-70-е годы и 70 млн кв. м к концу 80-х до порядка 80 млн кв. м сегодня. Однако теперь дана установка взять новую высоту — 120 млн кв. м.
«Цель весьма амбициозная, но абсолютно реалистичная, если иметь в виду и новые технологии, и опыт, который появился у наших строительных компаний, и новые материалы», — уверен глава государства. При этом он полагает, что люди, вкладывающие свои деньги в возведение жилья, должны быть надежно защищены: от долевого строительства нужно поэтапно переходить на проектное финансирование, когда риски берут на себя застройщики и банки, а не граждане.

Вопреки кризису и пессимизму экспертов
Выступая в Государственной думе, Дмитрий Медведев напомнил, что пиковым для жилищного строительства в России стал 2015 год — в эксплуатацию было введено свыше 85 млн кв. м. Для сравнения: в РСФСР в рекордном 1987 году было сдано 72,8 млн кв. м.
«Когда начинался кризис, некоторые эксперты предрекали нам обрушение жилищного рынка, — напомнил премьер. — Да, к сожалению, в 2014-2015 годах многие проекты остановились, к части из них приступали с опаской. В итоге в прошлом году ввод жилья немного снизился. Но он все равно остается на очень высоком уровне — 78,6 млн кв. м».
Другой существенный фактор, способствовавший активизации рынка, — ставка по ипотеке, впервые опустившаяся ниже 10%. В минувшем году более 1 млн российских семей взяли на приобретение жилья около 2 трлн рублей, и сейчас примерно каждая третья семья может позволить себе ипотечный кредит. Выдача новых кредитов за январь — февраль 2018 года почти удвоилась. Это стало возможным благодаря запуску в марте 2015 года государственной программы субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам. В результате почти 40% займов выдано именно в рамках данной программы. Это позволило и достроить дома, начатые в период высокого спроса, и запустить новые проекты.
«В целом строительная отрасль постепенно избавляется от недобросовестных компаний, — высказал мнение Дмитрий Медведев. — По сути, мы провели реформу института саморегулирования. На смену коммерциализированным допускам к строительству пришел гораздо более прозрачный принцип. Чтобы работать в качестве генподрядчика на строительном рынке, нужно быть членом саморегулируемой организации, соответствовать определенным требованиям и внести взнос в компенсационный фонд возмещения вреда. Главное, что мы реализуем на практике принцип финансовой ответственности СРО за своих участников».
Также проведен подробный анализ ситуации с обманутыми дольщиками. В октябре 2017 года заработал государственный компенсационный фонд. Сейчас реализуется «дорожная карта» по переходу на новые формы финансирования жилищного строительства. Цель — перенести строительные риски с будущих жильцов на профессиональных участников — застройщиков и банки.
городская среда.jpg
Капитальный подход
Одновременно со строительством жилья федеральная власть решает другие важные задачи. В частности, занимается расселением аварийного фонда, признанного таковым до 1 января 2012 года. Эта программа беспрецедентна по масштабам и должна завершиться в ближайшие месяцы.
Полностью свой аварийный фонд расселил 71 регион, еще 12 регионов завершают процесс. По состоянию на 1 марта ликвидировано 10,5 млн кв. м непригодного жилья, в новые квартиры переехали 678 тыс. человек. Фактически с нуля построен город величиной с Ижевск или Барнаул.
Для системного решения проблемы сейчас создается постоянный механизм расселения аварийного жилья. Соответствующий законопроект будет внесен в Государственную думу РФ.
«Чтобы не допустить появления нового ветхого жилья, мы начали не менее амбициозную программу по капитальному ремонту. За четыре года отремонтировано более 400 млн кв. м, то есть в порядок приведен каждый шестой многоквартирный дом, который внесен в программу капремонта», — привел данные Дмитрий Медведев.
В 2014 году в России собиралось 65% взносов на квартирную плату и за коммунальные услуги, а в 2017-м — более 92%. С точки зрения федеральных чиновников, это осознание людьми ответственности за свою собственность: сформирована система, при которой главными в управлении многоквартирными домами становятся граждане, а не УК.
На 60% удалось снизить аварийность в сетях теплоснабжения и почти в два раза — в сетях водоснабжения, в том числе благодаря привлечению частных инвестиций. Инвестиционные обязательства, которые взяли на себя концессионеры в сфере ЖКХ, превышают 250 млрд рублей.
«Развитие жилищного строительства и коммунального хозяйства мы видим как пазлы общей картины городской среды, — признался премьер. — Сейчас 77% жилого фонда в России — это однообразные микрорайоны с весьма плотной застройкой и далеко не всегда развитой городской инфраструктурой. Наша задача — обновить общественные пространства, создать новые места для отдыха и развития людей».
В прошлом году в масштабах страны запущена программа благоустройства. Было оборудовано свыше 20 тыс. дворов и 200 парков. Для экономии денег сформирован реестр лучшей проектной документации — своего рода банк идей для застройщиков. Другой способ сократить стоимость государственных и муниципальных строек — применение реальных (без учета предложений посредников) цен на современные технологии и материалы. Государственная информационная система, посвященная этим вопросам, уже работает.

Огромное пространство для преобразований
«Нам нужно создать современную среду для жизни, преобразить наши города и поселки. При этом важно, чтобы они сохранили свое лицо и историческое наследие. У нас уже есть успешный опыт обновления городской среды и инфраструктуры в Казани, Владивостоке, Сочи. Меняются многие региональные столицы и малые города. Мы в принципе научились это делать», — дал оценку Владимир Путин.
Он предложил развернуть масштабную программу пространственного развития России, включая развитие городов и других населенных пунктов, и как минимум удвоить расходы на эти цели в предстоящие шесть лет. Обновление городской среды должно базироваться на широком внедрении передовых технологий и материалов в строительстве, современных архитектурных решениях, использовании цифровых технологий. Это позволит в том числе обеспечить прозрачность и эффективность системы ЖКХ, чтобы граждане получали качественные услуги и не переплачивали за них.
«Такой масштабный проект — это новые экономические и социальные перспективы для людей, современная среда для жизни, культурных и гражданских инициатив, малого бизнеса и стартапов. Все это послужит формированию в России массового, деятельного среднего класса, — уверен глава государства. — Важно, чтобы развитие городов стало движущей силой для всей страны. Активная, динамичная жизнь России с ее огромной территорией не может сосредоточиться в нескольких мегаполисах. Крупные города должны распространять свою энергию, служить опорой для сбалансированного, гармоничного пространственного развития всего государства».

Невозможное возможно
По оценке министра строительства и ЖКХ России Михаила Меня, задачи, поставленные президентом, амбициозные, но реалистичные. «Еще недавно нам не верилось, что будем вводить в строй 80 млн кв. м жилья в год, а сегодня это факт, — заметил он. — В перспективе надо выходить на показатель в 120 и даже 140 млн кв. м. Мощностей стройкомплекса страны хватит. Главное — чтобы жилье было востребовано, чтобы люди могли его приобрести. С каждым годом все доступнее становится ипотека. Учитывая, что ключевая ставка Центробанка продолжает снижаться, ипотека под 7-8% вполне реальна. А значит, и третья задача, поставленная главой государства, выполнима: число семей, которые смогут улучшить жилищные условия, увеличится».
Заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин полагает, что выйти к 2024 году на 120 млн кв. м жилья возможно при условии применения только качественных стройматериалов и новых технологий. «Сегодня люди выбирают жилье не только по цене, но и по качеству, — констатировал он. — Предпочтения отдаются квартирам в домах, которые построены из современных материалов, с применением новых, в том числе энергоэффективных технологий. Рынок стройматериалов должен отвечать этим вызовам — иначе выйти на заявленный показатель по вводу жилья будет проблематично».
Согласно подсчетам ДОМ.РФ, в пятилетней перспективе спрос на жилье в России превысит 600 млн кв. м. Более половины соотечественников, желающих улучшить жилищные условия, предпочтут первичный рынок. При этом отмечается тенденция к увеличению площади: люди хотят жить в более просторных квартирах.
«Начинать нужно с уменьшения затрат, — считает генеральный директор АИЖК Александр Плутник. — Мы дали задание архитекторам спроектировать такие квартиры, чтобы себестоимость строительства укладывалась в 40 тыс. рублей за 1 кв. м. Вместе с тем новое жилье должно отвечать современным стандартам — иметь линейку от 20 до 100 кв. м. Сейчас средний размер типовой квартиры, покупаемой россиянами, — около 50 кв. м».

Комфортно жить не запретишь
КБ «Стрелка» прогнозирует, что к 2040 году свыше 80% жителей России при покупке жилья будут учитывать современные архитектурные и планировочные решения, транспортную доступность, уровень безопасности, экологичность и наличие культурной инфраструктуры. Задать необходимую планку призваны «Стандарты комплексного развития территорий» — документ, разрабатываемый ДОМ.РФ и КБ «Стрелка» при поддержке Минстроя РФ.
Стандарты предполагают строительство жилья с разнообразной планировкой квартир, с потолками не ниже 2,8 м, со сквозными подъездами и прозрачными входными группами. Также речь идет о возведении кварталов с пешей доступностью до объектов социальной инфраструктуры, досуга или сферы услуг. В≈среднеэтажной и центральной моделях среды детские площадки будут располагаться не менее чем в 12 м от жилья, площадки для выгула собак — в 40 м, площадки для занятий спортом — в 10 м. Как минимум в 70% кварталов дворы будут с ограниченным доступом для посетителей, не менее 50% домов — с детским садом в пятиминутной пешеходной доступности. 90% входов в помещения жилого и общественно-делового назначения будут расположены на уровне тротуара или оборудованы пандусами.
Все это вписывается в приоритеты федерального проекта по формированию комфортной городской среды. В нынешнем году в регионах России впервые в мировой практике состоялось рейтинговое голосование по проектам благоустройства, в нем приняли участие более 16 млн человек. Решением президента проект продлен, его финансирование существенно увеличится.
«Отдельным инструментом повышения качества реализуемых проектов станет реестр лучших практик, который мы сейчас формируем, — сообщил Михаил Мень. — Из 537 заявок, поступивших в Минстрой, эксперты отобрали более ста. В нынешнем году проект окажется еще масштабнее и захватит малые города и исторические поселения, которые будут финансироваться по отдельным правилам по итогам конкурсного отбора». 

Авторы: Марк Александров