Андрей Шумеев: «Застройка исторических центров сегодня невозможна»

В строительном комплексе Юга России имя Андрея Шумеева хорошо известно. Долгие годы он участвовал в формировании градостроительной политики донской столицы

30.08.2017

В период, когда Андрей Шумеев руководил Департаментом архитектуры и градостроительства Ростова-на-Дону, разрабатывались и утверждались нормативы градостроительного проектирования, генеральный план, правила землепользования и застройки города. С 2008 года руководимой Андреем Шумеевым компанией «ЮИТ ДОН» возводятся жилые комплексы, в том числе и в центральной части города. Сегодня Андрей Шумеев рассказывает «Вестнику» об особенностях застройки исторических центров городов после вступления в силу отдельных статей ФЗ № 73 от 25.07.2002 года «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ».

— Сохранение культурного наследия — одно из приоритетных направлений в градостроительных программах. То, что на федеральном уровне было ужесточено регулирование застройки в историческом центре городов России, на мой взгляд, правильно. Однако с 3 октября прошлого года в силу вступили статьи закона «О защитных зонах объектов культурного наследия». Они определяют, что на расстоянии 200 метров от стены объекта культурного наследия или на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника, утвержденной в установленном порядке, запрещается строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров, за исключением строительства и реконструкции линейных объектов. Таким образом, более 35% центральной части города Ростова-на-Дону накрыто защитной зоной (более 400 объектов культурного наследия). А значит, о реконструкции или строительстве новых объектов на этой территории не может быть и речи. Единственной возможностью снятия защитной зоны является утверждение охранной зоны объекта культурного наследия. А это очень затратно и по финансам, и по времени. На разработку и утверждение охранной зоны по одному объекту уходит более полугода при стоимости до 1 млн рублей.
Андрей Шумеев
Есть ли у бюджета на эти работы средства? Думаю, пока нет. Чтобы заложить их в бюджет, потребуется минимум два года. В связи с принятыми изменениями в федеральный закон вся работа по сохранности объектов, которые образуют защитные зоны, в том числе и по разработке проекта границ территории и проекта охранной зоны, ложится на владельцев земельных участков, право освоения которых ограничивается, то есть на инвесторов и застройщиков.

И тут при рассмотрении вопроса реконструкции центральной части города мы говорим о нескольких важных моментах. Первый: застройщики не могут вести новое строительство или реконструкцию объектов в пределах 200 метров от охраняемого законом объекта. Второй: правила застройки центральных градостроительных районов, где сосредоточена большая часть зданий и сооружений, относящихся к категории культурного наследия, определяют, что этажность новых зданий, как правило, не должна превышать 5-7 этажей. Третий: обычно такие территории не обеспечены инженерными сетями, коммунальной инфраструктурой с соответствующими мощностями. То есть застройщик, принявший решение об инвестировании в застроенной территории центральной части города, должен будет осуществить реконструкцию всех инженерных сетей, снести ветхие здания, расселить жителей за счет собственных средств. Таким образом, стоимость гектара земли, готовой под застройку, возрастет до 400 млн рублей. При всех этих составляющих мы понимаем, что экономической эффективности от такого бизнеса для инвестора не будет.

Как мне видится, есть два варианта освоения подобных территорий. Первый: муниципальные власти за счет бюджетных средств подготавливают историческую часть города, прокладывают коммуникации, расселяют жителей, сносят ветхие строения, формируют земельные участки и только после этого реализовывают их с аукциона, привлекая инвесторов. Есть понимание, что затраты бюджета на подготовку земельных участков вряд ли окупятся, но у города появится возможность реновации его центральной части. Второй вариант также весьма спорный, — меняется разрешенная высота зданий при строительстве. Впрочем, при стоимости 400 млн рублей за гектар земли я не могу представить, какая должна быть высотность, чтобы получить более или менее доходную экономику. Так что, на мой взгляд, в освоении центральных, исторических территорий еще есть над чем думать. В том числе и с точки зрения проработки нормативно-правовой базы.

Досье
Андрей Шумеев окончил Ростовский инженерно-строительный институт в 1982 году. С 1993 года занимал пост замглавы администрации Железнодорожного района Ростова-на-Дону по строительству. С 1995 года — начальник инспекции Госархстройнадзора города. С 2006 года — директор Департамента архитектуры и градостроительства Ростова. В 2008 году возглавил одну из ведущих компаний на строительном рынке юга России — АО «ЮИТ ДОН».
            bool(false)
        
Авторы: Алла Ленько