Чего не хватает России

В градостроительной политике городов и регионов Юга России приоритетным остается вопрос комплексного освоения свободных и застроенных территорий

11.05.2015

Минстрой РФ занимается корректировкой общероссийских градостроительных нормативов, а региональные власти приступают к разработке или приводят в соответствие новым требованиям градостроительные регламенты. В градостроительной политике городов и регионов Юга России приоритетным остается вопрос комплексного освоения свободных и застроенных территорий. Главные архитекторы региональных центров рассказали «Вестнику» о перспективах развития территорий ЮФО.

Александр Суслов, начальник Управления архитектуры и градостроительства Астраханской области:
— Сегодня на территории региона разработаны региональные нормативы градостроительного проектирования для планировки жилых зон населенных пунктов Астраханской области.
Данными нормативами определены минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека (уровень обеспеченности социальной, инженерной, транспортной инфраструктурами, объектами коммунально-бытового назначения). В мае 2014 года принят федеральный закон № 131-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации», который установил новые требования к составу, содержанию, порядку разработки и утверждению региональных нормативов градостроительного проектирования. Согласно ст. 3, нормативы, утвержденные до вступления в силу данного закона, подлежат приведению в соответствие новым требованиям в срок до 1 января 2015 года. Безусловно, одним из приоритетных направлений в градостроительной политике Астраханской области, как и прежде, мы считаем вопрос комплексного освоения свободных и застроенных территорий. Причем если свободные территории располагаются в большинстве случаев на окраинах, то освоение застроенных территорий наиболее предпочтительно, поскольку способствует развитию городской среды, улучшению жилищных условий граждан, проживающих в аварийном или ветхом жилье. Однако для нашей области проблема комплексного освоения связана с затратами на строительство объектов социальной инфраструктуры и инженерных коммуникаций. Недостаточность доходной базы регионального и муниципального бюджетов не позволяет принять участие в финансировании столь масштабных объектов, а их стоимость, как и дальнейшие затраты на эксплуатацию, отпугивают потенциальных инвесторов. При средней стоимости 1 кв. м в регионе 34 тыс. руб. любое увеличение цены, безусловно, отразится на покупательском спросе. Тем не менее сегодня в Астрахани подготовлено 14 площадок на право заключения договоров для развития застроенных территорий.

Игорь Мазурок, директор Департамента архитектуры и градостроительства администрации Краснодара:
— Сегодня в Краснодаре продолжается ряд мероприятий, связанных с внесением изменений в действующие Правила землепользования и застройки.
Следует отметить, что ограниченные возможности «точечной застройки» с использованием существующей инженерной, социальной и дорожной инфраструктуры подтвердили правильность выбранного направления: в целях развития сектора жилищного строительства городу требуется реализация комплексного подхода. Комплексная застройка имеет несколько плюсов. На собственные средства инвестор развивает инженерную инфраструктуру, снижая нагрузку на городской бюджет, строит детские сады, школы, поликлиники. В свою очередь население получает готовый микрорайон, оснащенный всем необходимым для комфортного проживания. Конечно же, бесспорным преимуществом комплексной застройки является соблюдение всех градостроительных норм и, что немаловажно, сохранение единого стиля жилого района, не нарушающего целостность архитектурного ансамбля. В рамках ФЦП «Жилище» и нацпроекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» администрацией Краснодарского края в границах города Краснодара для реализации комплексного жилищного строительства были определены земельные участки площадью 2,3 тыс. га. Действующий генплан столицы Кубани предусматривает комплексное освоение намеченной территории до 2020 года. Так, участок площадью 80 га, локализованный южнее существующего Почтового жилого района, композиционно станет логичным продолжением существующей части жилого района в сторону прибрежной рекреационной зоны реки Кубань. Более 29,6 тыс. квартир появится на участке площадью 370 тыс. га на ул. Восточно-Кругликовской. В стадии строительства — жилой комплекс «Новый город». Обогатят облик города выразительными панорамами современных градостроительных комплексов и комплексные застройки на улицах Академика Лукьяненко, Филатова, Яна Полуяна, Передовой. Одним из масштабных проектов станет строительство жилого массива на ул. им. Дзержинского — им. Александра Покрышкина (район Александровский Сад). Более 20 проектов КОТ находятся в стадии утверждения. Наиболее крупными из них является жилой комплекс «Немецкая деревня», расположенный возле ближнего западного обхода в столице Кубани, коттеджный поселок Высокий Берег в ст. Старо-корсунской, микрорайон Московский, предполагаемый в границах улиц Российской, Зиповской, Московской и Солнечной в Прикубанском внутригородском округе Краснодара.

Владимир Гейер, главный архитектор — директор Департамента архитектуры и градостроительства Ростова-на-Дону:
— В конце 2013 г. были внесены изменения в нормативы градостроительного проектирования городских округов и поселений Ростовской области. А в городские нормативы градостроительного проектирования планируется внести изменения в 2015 году.
Например, для совершенствования организации транспортного движения на улично-дорожной сети департаменту было поручено внести предложения по пересмотру требований по увеличению процента обеспеченности парковочными местами объектов различного функционального назначения, что является одной из причин планируемых изменений. Сегодня разрабатывается проект внесения изменений в генплан донской столицы, в рамках которого будут учтены и актуализированы разделы, касающиеся инфраструктуры города. Так, сегодня активными темпами в городе развивается территория левобережной зоны для подготовки к проведению ЧМ-2018 по футболу. Сегодня в Ростове-на-Дону активное развитие получает комплексное освоение земельных участков, реализация проектов КОТ ведется в соответствии с современными нормативами градостроительного проектирования. Территории обеспечиваются планировочной документацией, объектами социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой на средства застройщика.

Сегодня в донской столице определены перспективные территории для воплощения проектов КОТ. В текущем году к реализации на торгах запланировано 18,13 га, из которых 13,94 га отведено под строительство 10-го микрорайона жилого района Левенцовский. В 2015 г. под комплексное освоение территории будет задействовано 20 га в жилом районе Левенцовский, а в 2016 г. — 45 га земель севернее Ростовского моря. Там начнется строительство второй очереди жилого района Декоративные Культуры.

Игорь Коломийченко, главный архитектор — начальник Управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Анапа:
— В генеральном плане Анапы, утвержденном в ноябре 2013 года, обозначено необходимое детскому курорту количество здравниц и жилых площадей, предназначенных для проживания специалистов здравниц.
Анапа будет разрастаться по двум основным направлениям: в сторону с. Супсех и ст. Анапской, где предусмотрена большая зона парков и спортивных сооружений. Развитие курортной зоны будет происходить на свободных территориях Пионерского проспекта. Вдоль Верхней дороги планируется разместить малоэтажное рекреационное жилье с гостевыми домами и мини-гостиницами, а также школы, детские сады и общественные центры. На месте существующей воинской части вырастет жилой микрорайон с объектами социально-бытового обслуживания. Под жилую застройку генеральный план предполагает и перевод коммунально-складских территорий. Не секрет, что сегодня сдерживающими факторами развития территорий выступают инженерные и транспортные инфраструктурные ограничения. Для решения этих важных задач предусмотрен целый ряд вариантов по созданию удобных транспортных развязок, предоставляющих возможность значительно снизить интенсивность транспортных потоков. Генпланом обозначено создание двухуровневых развязок на пересечении федеральной автодороги и ул. Верхняя Дорога. Для разгрузки центральной части города предусмотрен перенос междугородного автовокзала на Анапское шоссе и в район существующего железнодорожного вокзала. Не менее важным направлением является и обеспечение города объектами соцназначения. Генпланом определены территории для строительства школ и детсадов, для строительства многопрофильной и детской больниц, поликлиники, роддома и станции скорой помощи.

Алексей Кулешов, главный архитектор г. Шахты:
— Значимым событием для нас стало включение перспективной территории города Шахты в перечень «100 губернаторских инвестпроектов», согласно которому на участке площадью 350 га планируется строительство жилого района Олимпийский.
Застройка Олимпийского жилого района в городе Шахты начата с точечного строительства 3-го и 5-го микрорайонов. В 2013 г. была разработана новая концепция развития перспективной территории, получившей наименование «жилой район Олимпийский». В соответствии с этой концепцией планируется присоединение исторической застройки центра города Шахты, которая имеет ограниченные возможности для своего развития. Безусловно, историческая застройка должна развиваться по определенному пути, не теряя своего культурного наследия. На этой застроенной территории, как и в других кварталах, продолжится реализация программы по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья. А свободная от застройки территория призвана стать современным лицом города: здесь вырастут многоэтажные дома с удобной планировкой квартир, уютными зелеными дворовыми территориями и полным набором объектов социального назначения. На территории микрорайона № 5-а, непосредственно примыкающего к современной жилой застройке, планируется размещение объектов физкультуры и спорта, таких как велотрек и стрелковый комплекс. В 9-м микрорайоне предполагается к размещению школа спортивного мастерства, в 6-м, как и вдоль всех магистральных улиц общегородского значения, — крупные объекты обслуживания населения, в том числе храм Святой великомученицы Варвары, а в пойме реки Грушевка и балки Соленая будет сформирована обширная рекреационная территория, названная городским парком «Грушевские сады». Таким образом, новый жилой район получит статус дублирующего центра города. Комплексное освоение территории, безусловно, перспективное направление для развития города.

Елена Махаева, начальник управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Волжский Волгоградской области»:
— В Волжском местные нормативы градпроектирования были разработаны без учета новых положений градостроительного законодательства и, конечно же, будут перерабатываться во взаимосвязи с новыми региональными нормативами.
Первостепенным направлением для муниципалитетов в сфере развития жилищного строительства является курс на комплексное освоение территории. Новое жилье необходимо строить в комплексном решении с вопросами строительства дорог, инженерных сетей и объектов социально-бытового обслуживания населения. Исторически Волжский застраивался именно так. Но сегодня система комплексной застройки накладывается на рыночные механизмы строительной отрасли. Приходит понимание того, что инвесторам сложно обеспечить финансовыми ресурсами всю комплексную застройку микрорайона или квартала. В целях поддержки инвесторов создана программа «Жилье для российской семьи». Документы для участия в программе предоставили всего пять застройщиков Волгоградской области, и две строительные компании города Волжского вошли в список претендентов. Общий объем заявленного жилья составит 657,4 тыс. кв. м. К комплексному освоению территории заявлено две площадки: проект «28-й микрорайон» и жилой комплекс «Ахтуба-Сити-Парк». Для участия в программе «Жилье для российской семьи» ООО «АхтубаСитиПарк» заявило к строительству часть жилого комплекса «Ахтуба-Сити-Парк» площадью 25 тыс. кв. метров. По условиям программы застройщикам предполагается оказание государственной поддержки в виде компенсации затрат по строительству инженерной инфраструктуры.