Аэропорт как пространство для бизнеса

Уже известна примерная схема распределения коммерческих площадей в будущем «Южном хабе» Ростова

23.06.2014

В конце марта УК «Аэропорты регионов» утвердила на стадии предпроекта архитектурную концепцию нового пассажирского терминала «Южный» в Ростове-на-Дону. Дизайн терминала, разработанный британской компанией Twelve architechts в конце прошлого года, не изменился, а вот ландшафт площади перед терминалом стал немного другим. Общая площадь пассажирского терминала составит 50 тыс. кв. м, 5,5 тыс. из них отведено под коммерческие площади. УК «Аэропорты регионов» будет использовать модель партнерства по заключению концессионных договоров, когда арендатор, занимающийся продажей товаров и услуг на территории терминала, платит определенный процент от товарооборота в пользу аэропорта.

10 октября прошлого года в Ростове был определен победитель в конкурсе дизайн-проектов аэропортового комплекса «Южный». Из двух вышедших в финал проектов жюри, в составе которого были заместитель губернатора — министр транспорта Ростовской области Дживан Вартанян (в 2014 г. перешел на другое место работы. — Прим. ред.), главный архитектор области Алексей Полянский, генеральный директор УК «Аэропорты регионов» Евгений Чудновский и руководитель «Ростоваэроинвест» Евгений Кислицын, выбрало футуристический концепт британских архитекторов Twelve architechts. По сравнению с первоначальным вариантом проект претерпел незначительные изменения: ландшафт площади перед терминалом стал другим в части привязки его к естественному рельефу местности. Он будет выглядеть более интересным за счет игры незначительных перепадов высот и архитектурных элементов, обыгрывающих естественный рельеф. Ранее в интервью «Вестнику» директор компании Twelve architechts Мэтт Картрайт рассказывал, что мастер-план призван соединить железнодорожную станцию, стоянку автомобилей, деловой центр, отель, площадь и сам терминал. В УК «Аэропорты регионов» подтвердили, что все инновационные решения, предложенные британскими архитекторами, будут претворены в жизнь. В концепции нового аэропорта заложена новая для области схема распределения, аренды и эксплуатации коммерческих площадей терминала.

Концессионный договор для арендатора
Количество коммерческих площадей архитекторы обычно закладывают на основе показателя в 1100 кв. м на 1 млн пассажиров в год. Далее эти площади распределяются в соотношении 30% на общую зону, 70% на «чистую» (зона ожидания пассажиров перед рейсами, после прохождения процедур досмотра и паспортного контроля). На этапе распределения площадей управляющая компания, как правило, вносит свои корректировки с учетом понимания специфики спроса в регионах и опыта управления региональными аэропортами. Также начинается более активная совместная работа с архитекторами.

УК «Аэропорты регионов» планирует использовать модель партнерства по заключению концессионных договоров, когда арендатор, занимающийся продажей товаров и услуг на территории аэропорта, платит определенный процент от товарооборота в пользу аэропорта. Конкретные условия передачи в аренду каждой такой площадки определяет конкурс: операторы сами предлагают аэропорту финансовые условия на основе собственных прогнозов по товарообороту. Побеждает наиболее сильный оператор (на основе факторов предлагаемого формата, наличия опыта и финансового предложения). Поэтому ставки аренды сейчас, конечно, назвать невозможно — все покажет рынок. Но формированием пула арендаторов УК «Аэропорты регионов» будет заниматься самостоятельно. Благодаря накопленному опыту у компании это неплохо получается. К тому же специфика аэропорта, если рассматривать его как объект коммерческой недвижимости, довольно выражена. Однако опытных российских брокеров, специализирующихся именно на этой категории объектов, в России пока нет.

Не только пассажиры
Общая площадь аэровокзального комплекса «Южный» составит 50 тыс. кв. м с возможностью модульного расширения до 100 тыс. кв. м. Под коммерческие площади внутри пассажирского терминала будет отведено порядка 5,5 тыс. кв. м (магазины розничной торговли, точки общественного питания, офисы и прочие наземные сервисы для пассажиров). В частности, около 40% будет размещено в общей зоне, а примерно 60-70% — со стороны чистой зоны. В проекте строительства нового аэропорта «Южный» также учтены потребности в офисных, складских помещениях и за пределами пассажирского терминала. Кроме того, в будущем ростовском аэропорту планируется построить новый грузовой терминал с возможностью хранения и обработки всех категорий груза, разрешенных к перевозке. Территория инфраструктурных объектов будет зонирована таким образом, чтобы предоставить независимый доступ к пассажирскому и грузовому терминалам. Грузовой терминал будет расположен в непосредственном прилегании к перрону и местам стоянок воздушных судов с одной стороны, с другой стороны будет иметь выделенную подъездную автодорогу, позволяющую не препятствовать движению пассажирского транспорта в аэровокзал. Площадь грузового терминала составит примерно 5 тыс. кв. м. Основное функциональное назначение здания — это хранение, контроль безопасности и таможенный досмотр. На втором этаже здания предусмотрены служебные и социально-бытовые помещения для грузовых компаний и персонала.
Авторы: Ольга Лазуренко