Чего не хватает России

В июле в Краснодаре вступят в силу новые правила проектирования многоэтажных домов

11.05.2013
Яндекс.Дзен Instagram

В июле в Краснодаре вступят в силу новые правила проектирования многоэтажных домов: в историческом центре на одну квартиру положено одно машино-место, в других районах города - 0,75 места. Кроме этого застройщики должны будут в обязательном порядке предусматривать гостевые парковки не менее чем в 200 м от подъездов домов из расчета 40 машино-мест на 1 тыс. жителей. Новые градостроительные нормы комментируют краснодарские застройщики, архитекторы, представители СРО, проектных организаций и эксперты.

Александр Кузнецов, директор НП СРО «Региональное объединение проектировщиков Кубани»:

— Мне приходилось дважды участвовать в депутатских слушаниях городской думы г. Краснодара по вопросу принятия новых правил проектирования парковочных мест при строительстве многоэтажных домов. Предложенные мною, как экспертом, расчеты и схемы в основном были одобрены депутатами и стали основой для нового закона на территории МО «Город Краснодар». При этом не удалось избежать жарких дебатов с депутатским корпусом, поскольку последние предлагали ввести нормы, обеспечивающие две парковки на одну квартиру в исторической части города и одну парковку на одну квартиру на всей территории города. При этом новые правила не затрагивают те площади под строительство, где уже разработана рабочая документация или имеется положительное заключение экспертизы. Каждый проектировщик будет самостоятельно решать, каким образом обеспечивать необходимое количество парковок на площадке. Практика проектирования и строительства говорит о том, что пристроенные к дому многоэтажные парковки могут стать наиболее экономичными. Соглашусь с мнением тех, кто говорит, что в существующих жилых комплексах парковки стоят заполненные наполовину, а машины занимают всю оставшуюся придомовую площадь. Это связано с ценой парковочного места — от 600 тыс. до 1 млн рублей. Мне кажется, что из этой ситуации есть три выхода: удешевление строительства многоэтажных пристроенных открытых парковок (использование металлокаркаса), обязательное включение цены парковки в цену 1 кв. метра продаваемой площади и возможность аренды парковочных мест при продаже квартир.
Вопрос по гостевым парковкам остается открытым. Если в комплексной застройке еще можно найти такие места, учитывая действующие градостроительные нормы по «разрывам» от жилых домов, то в плотной исторической части города, где каждый метр необходимо у кого-то выкупать, практически невозможно их размещение по экономическим соображениям.

Хазрет Хунагов, исполнительный директор ЦПК «Строитель», доктор технических наук, профессор:
— Да, в городе тесно от транспорта, но не только потому, что нормы были плохие, а потому что даже действующие не исполнялись. Последнее решение городской думы наложило на инвесторов и застройщиков (а следовательно, на тех, кто покупает квартиры) дополнительное финансовое бремя. Ведь увеличение парковочных мест потребует от инвестора либо дополнительного приобретения земли, что в 99 случаях из 100 невозможно, либо уменьшения количества квартир, либо строительства многоярусных подземных (надземных) парковок, что в любом случае приведет к удорожанию квадратного метра на 6-10 тыс. рублей. Парковочное место подземное или многоярусное надземное в целом стоит от 350 до 450 тыс. рублей — это примерно треть стоимости среднестатистической квартиры экономкласса. И это в ситуации, когда жилье в Краснодаре реализуется достаточно сложно, даже несмотря на то, что его стоимость несколько снизилась. Поэтому можно предположить, что как минимум 15-20% застройки будет блокировано. Через три месяца мы будем строить дома, которые будут оснащены достаточным количеством парко-вочных мест. Но у нас остаются те микрорайоны, которые уже застроены. Что делать с машинами, которые там уже есть? Кто будет решать проблему парковок там? Ни один частный инвестор туда не придет, потому что вечно решать городские проблемы за его счет: строить парковочные места, прокладывать инженерные коммуникации, дороги и т.д. — нельзя. Рынок жилья уже не так привлекателен — застройщики могут направить свои средства и в другой бизнес. Во многих странах инвесторам, которые ведут в городе строительство, создают льготные условия для работы, мы же пока только загружаем их дополнительными обязательствами.

Владимир Забалонов, главный архитектор ООО «А-2»:
— Подземные автопарковки очень дороги из-за подпорных стен (слишком велико давление грунта) и гидроизоляции (уровень грунтовых вод в Краснодаре после строительства моря — 0,5-1 м). От подземных парковок отказался весь мир, и применяют их только в центрах мегаполисов при отсутствии других вариантов или там, где земля баснословно дорога (Монако, Гонконг, Сингапур, Шанхай). Под панельными и объемно-блочными домами подземные автопарковки сделать невозможно. Наш жилой комплекс «Дубрава» состоит из 1260 квартир, и рядом необходимо будет выделить территорию размером 1260 на 36 кв. метров, то есть 45360 кв. метров, или 4,5 га, под парковки. Это какой-то авторынок, а не город получится! Выход только в многоуровневых парковках в придомовых территориях, но... Во-первых, тогда неизбежно существенное удорожание квадратного метра (до 70-80 тыс. руб.), а во-вторых, мы попадаем в двойственное положение. На придомовой территории нельзя размещать свыше 300 автомобилей, а если вынесешь их за отведенный участок — превысишь максимально допустимое место до придомовых парковок. Поэтому решение городской думы Краснодара еще и противоречит федеральным строительным нормам. Пересмотр нормативов очень напоминает историю, когда по мере того как ветшают дороги и осыпаются обочины, власти принимают решение снизить скорость движения и предлагают ездить на двух колесах и с малым тоннажом. А не проще ли отремонтировать дороги? В нашем случае — заменить всю нормативную базу, и если некому это сделать — просто перевести еврокоды с английского на русский и принять к исполнению. Пора понять, что СНиПы были введены при индустриализации строительства и ничего кроме хрущевских коробочек из них построить нельзя! Ведь обещали же с введением СРО поменять нормативы.

Виталий Бондарь, кандидат исторических наук, государственный эксперт, директор Западно-Кавказского НИИ культурного и природного наследия:
— С одной стороны, нужно обязывать собственников авто соблюдать нормы стоянки и парковки (разные понятия), жесткими административными мерами препятствовать парковке на детских площадках и в непосредственной близости, в палисадниках, в зеленой зоне, на тротуарах и т.д., с другой — реализовывать программу (ее вначале нужно разработать) создания парковок в районах действующей жилой застройки. Дело это, конечно, не дешевое, но если Краснодар претендует на статус благоустроенного города и власти стремятся создать условия для его нормального пространственного развития и соблюдения экологических норм — неизбежное. Изобретать велосипед не нужно — есть мировой и отечественный опыт решения таких проблем. Считаю, для этого есть инфраструктурный и пространственный ресурс даже в центре города.

Владимир Струцкий, генеральный директор ООО Фирма «КУБАНЬ-СТРОЙСЕРВИС»:
— Краснодар — город-миллионник. Вся уличная инфраструктура города загружена автомобилями, поэтому очень остро стоит вопрос нехватки стояночных мест. Решению этого вопроса поможет строительство многоуровневых парковок, оснащенных современным автоматизированным оборудованием. Гидрогеологические условия грунтов Краснодарского края, где уровень подземных вод отмечается на глубине от 1,5 до 4 метров, усложняет решение этой проблемы. Специалисты нашей компании производили мониторинг по вопросу устройства подземных многоуровневых парковок для условий Краснодарского края. Нашими проектировщиками на основе универсальной системы гидроизоляционных материалов фирм Sika и Isomat S. А. были разработаны эскизные проекты подземных многоуровневых парковок, затраты на строительство которых в водонасыщенных грунтах Краснодарского края снижаются в разы, обеспечивая при этом простую и удобную инфраструктуру подземных стоянок. Разработанная универсальная дренажная система водоотвода грунтовых вод от подземных сооружений позволяет снизить расходы на строительно-монтажные работы. Организация упрощенных парковочных мест, имеющих коридорные проезды с простой и удобной структурой, обладающих повышенной плотностью заполнения автомашинами, позволит осуществлять устройство многоуровневых парковок на основе существующих зданий и подземных помещений, где достаточно произвести устройство дренажных систем по водоотводу грунтовых вод и гидроизоляции ограждающих конструкций. Приспособленные помещения оснащаются автоматическим подъемно-транспортным оборудованием, системами вентиляции, электроснабжения и пожаротушения. Специалисты нашей компании разработали несколько вариантов эскизных проектов многоуровневых подземных парковок и произвели приблизительный сметный расчет стоимости строительно-монтажных работ. Если городские власти Краснодара будут заинтересованы, мы готовы поделиться своими разработками, а при заказе проектно-конструкторской документации — выполнить проектирование и все строительно-монтажные работы.