Земля и воля

На Дону ищут дополнительные резервы для наращивания объемов жилищного строительства

07.11.2012
Яндекс.Дзен Instagram
Сопровождение инвестиционных проектов, подготовка градостроительной документации, формирование новых земельных участков под комплексное жилищное строительство — ключевые задачи, стоящие сегодня перед главными архитекторами Ростовской области. Об этом говорилось на специальном совещании, состоявшемся в середине октября в донской столице. Особую актуальность ему придало прошедшее накануне под председательством Владимира Путина заседание президиума Государственного совета «О повышении эффективности управления земельными ресурсами в интересах граждан и юридических лиц».

Министр строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области Валерий Кузнецов напомнил, что, согласно Градостроительному кодексу, к 31 декабря 2012 года все муниципальные образования должны иметь на сто процентов утвержденную градостроительную документацию: схемы территориального планирования, генеральные планы, правила землепользования и застройки.

По данным главного специалиста отдела территориального планирования минстроя РО Ларисы Зельдиной, на 1 января 2012 года утвержденные генеральные планы имели только 65 муниципальных образований Дона из 463, утвержденные правила землепользования и застройки — лишь 56. Это составляло, соответственно, 15% и 13% от общего количества обязательных к утверждению документов. К середине октября цифры выросли до 70% и 51% — и эта динамика соответствует плановым мероприятиям по утверждению градостроительной документации до конца 2012 года.

«До конца года необходимо утвердить еще 125 генеральных планов и 203 правила землепользования и застройки», — отметила Зельдина, предупредив, что это очень непростая задача. Среди главных причин, по которым в ряде городов и районов области затягиваются сроки утверждения градостроительной документации, она назвала: в случае с генпланами — несвоевременное устранение замечаний отраслевых органов и недобросовестность иногородних проектных организаций, в случае с правилами землепользования и застройки — не объявленные до сих пор публичные слушания, занимающие между тем не менее двух месяцев. Главные архитекторы муниципалитетов-аутсайдеров получили установку форсировать принятие градостроительной документации — с 1 января 2013 года без нее нельзя будет выдавать разрешения на строительство. Согласно долгосрочной целевой программе «Развитие жилищного строительства в Ростовской области на 2010-2015 годы», в нынешнем году на Дону запланировано ввести 1,962 млн кв. метров жилья. В региональном минстрое считают, что это достижимо при условии подготовки земельных участков для предоставления их через аукционы. «Анализ показал, что работа ведется недостаточными темпами: созданными в муниципальных образованиях площадками можно обеспечить лишь около 40% контрольной цифры по вводу жилья», — выразил сожаление Валерий Кузнецов. Для того чтобы исправить ситуацию, руководителям муниципалитетов предстоит решить ряд задач: скорректировать принятые на 20122013 годы графики формирования земельных участков под жилищное строительство и проведения по ним аукционов, определить новые площадки под комплексное освоение, активизировать разработку проектов планировки площадок перспективной жилой застройки, предусматривая мероприятия по инженерному обеспечению. Среди претендентов на получение бесплатных земельных участков в собственность для строительства жилья — жители Ростовской области, имеющие трех и более несовершеннолетних детей. Сегодня в списке — 8200 желающих. «За прошедший год земельные участки получили около 4% граждан данной категории, в текущем году должны получить 18%», — сообщил начальник отдела градостроительного развития перспективных территорий минстроя РО Владимир Лавренов. Для него очевидно, что темпы недостаточные. Выход — в ускорении работы по формированию и постановке земельных участков на кадастровый учет.

Важная оговорка: выделяемые многодетным семьям участки должны быть пригодны для проживания в непосредственной близости от объектов инженерно-транспортной инфраструктуры. Ее создание должно финансироваться из средств местных бюджетов. По данным муниципалитетов, на это требуется порядка 4 млрд рублей. Между тем, например, в Ростове предоставление многодетным бесплатных участков под строительство собственного жилья упирается в отсутствие свободных земель. Представители городской администрации предложили решить проблему за счет резервирования участков на сопредельных территориях. Правительственная комиссия по развитию жилищного строительства с этим согласилась и передала Ростовской области полномочия по управлению и распоряжению земельным участком площадью 250 га, который расположен в поселке Красный Колос Аксайского района и находится в федеральной собственности. По аналогичной схеме и для аналогичных целей предполагается вовлечь в оборот земельные участки, которыми сейчас владеет Федерация, в Новочеркасске, Сальске, Целинском районе.

«В городах свободной земли в требуемых количествах нет, расширить их границы в одночасье нельзя, поэтому основную нагрузку должны взять на себя сельские районы, — высказал мнение заместитель министра строительства, архитектуры и территориального развития — главный архитектор Ростовской области Алексей Полянский. Резюмируя, он заметил, что нынешний год стал годом подготовки и утверждения градостроительной документации. В следующем году она должна помочь в реализации региональных приоритетов, основной из которых — жилищный. «Необходимо от процесса добывания квадратных метров перейти к процессу их строительства. Важно обеспечить комплексное освоение выбранных площадок, а сами площадки — облечь в формат инвестиционных проектов, что увеличит шансы на успешное их освоение», — сформулировал задачу Полянский.

«Нужно как можно быстрее переходить к четкому градостроительному планированию»
«Первое — это разграничение собственности на землю... Если земля не работает, давайте будем передавать ее другим собственникам, в том числе муниципалитетам... Второй вопрос — категорийность земель. В марте были приняты основы госполитики использования земельного фонда на 2012-2017 годы, которые предусматривают исключение из законодательства принципа деления земель по целевому назначению... Должно быть четкое понимание того, где и что можно строить, какие есть ограничения по использованию того или иного участка...
Третье направление — формирование единого информационного ресурса о земельных участках... Эта проблема будет частично решена в ходе реализации «дорожной карты» в сфере строительства...
Четвертое — условия предоставления земельных участков в собственность или аренду... Очевидно, что нужно как можно быстрее переходить к проведению открытых торгов по заявлениям граждан и юридических лиц.
Пятая задача — использование земли для строительства жилья. Мы поставили цель в течение ближайших восьми лет обеспечить предоставление комфортабельного и доступного жилья 60% российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия... Нужно как можно быстрее переходить к комплексному освоению территорий, к четкому градостроительному планированию, тесно увязанному с инженерной и социальной инфраструктурой».
(Из выступления президента РФ Владимира Путина на заседании президиума Государственного совета «О повышении эффективности управления земельными ресурсами в интересах граждан и юридических лиц» 9 октября 2012 года).

Главные архитекторы — о факторах, сдерживающих и стимулирующих комплексную жилую застройку территорий

Владимир Гейер, главный архитектор города Ростова-на-Дону:
— Первая серьезная попытка реализации в Ростове проектов комплексной застройки территорий была предпринята, если не ошибаюсь, в 2007 году, с принятием четырехлетней городской программы. Но, к сожалению, из большого перечня территорий, заявленных к освоению потенциальными инвесторами, реальное развитие получили единицы. Это связано с целым рядом причин, в том числе и объективных. Существующее законодательство опирается в основном на ликвидацию аварийного жилья. Проанализировав реализацию программы ликвидации аварийного жилого фонда в Ростове, мы увидели, что она была крайне неудачно сформирована, поскольку не была скоординирована с заявленными проектами развития данных территорий. Ликвидированные объекты аварийного фонда оказались разбросанными по всему городу, муниципалитет получил отдельные участки с максимальной площадью высвободившейся территории порядка 800 кв. метров. В результате сегодня в Ростове сложилась пикантная ситуация, отодвигающая выполнение задачи по наращиванию объемов жилищного строительства минимум на два-три года.

Объекты аварийного фонда, по которым уже приняты решения, нужно сносить. При этом дальнейшую реализацию программы ликвидации аварийного жилья необходимо попытаться сформировать в новом формате.
Мы разработали несколько временных решений использования высвобождаемых земельных участков. Например, есть участки, которые по целому ряду признаков — неудачная конфигурация, неудобное расположение, недостаточная площадь, отсутствие перспектив развития — невозможно сегодня предложить застройщику. Такие участки будут предлагаться для благоустройства: размещения детских игровых площадок, мини-спортивных комплексов и т.д.
Через депутатов Ростовской городской думы и областного Законодательного собрания мы хотим попытаться выйти с инициативой о внесении в Градостроительный кодекс изменений, которые касаются придания нуждающимся в развитии территориям статуса муниципальной нужды. Без такого статуса говорить о комплексной их реконструкции будет крайне сложно, и мы опять получим «штучные» объекты.

Алексей Кулешов, главный архитектор города Шахты:
— До настоящего времени строительство жилья в Шахтах осуществлялось точечным методом. Это порождало ряд проблем: приход на рынок ненадежных подрядчиков, появление некачественных объектов, непродуманность планировочных решений, нарушение архитектурного образа городской среды. Сегодня ставка делается на комплексное освоение территорий за счет реализации грамотных проектных решений, отвечающих современным требованиям в области градостроительства. Разработан эскизный проект «Концепция застройки территории жилого района «Олимпийский», который призван стать основной площадкой для реализации в Шахтах жилищных программ. Он расположен в северо-восточной части города. Общая площадь территории микрорайонов составляет около 350 га, площадь застройки — 221 га, объем жилищного строительства — 859,5 тыс. кв. метров, количество квартир — 19100.
Из объектов социальной инфраструктуры запланированы 18 детских садов на 3995 мест, 9 школ на 8607 учащихся, поликлиника на 200 посещений в смену. Предусмотрены также торговые центры и специализированные магазины, предприятия бытового обслуживания, развлекательный комплекс, спортивные объекты, лечебно-оздоровительный центр...

Эскизный проект «Олимпийского» был представлен на международном инновационном форуме, посвященном 75-летию образования Ростовской области. В результате предлагаемой застройки будет обеспечено географическое слияние Шахт в один градостроительный комплекс. Для полномасштабного освоения новой территории администрация города приняла решение о включении в целевые муниципальные программы специальных мероприятий, направленных на развитие здесь транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры.
Авторы: Кирилл Власенко