Павел Склянчук: «Решение должен принимать покупатель»

Павел Склянчук, эксперт площадки Общероссийского народного фронта «Жилье и городская среда», считает, что политика регулятора в отношении апартаментов должна соответствовать интересам тех людей, которыми такой формат недвижимости востребован.

25.08.2021
Павел Склянчук.jpg
— Апартаменты — это относительно новое явление на рынке недвижимости в нашей стране. Они стали появляться в середине 2000-х годов и с тех пор ежегодно в структуре ввода жилья в России занимают от 5% до 10%. Два основных фактора поспособствовали востребованности такого формата. Во-первых, это возникновение некоторого дефицита земельных участков, которые могли бы быть обеспечены всем необходимым, чтобы соответствовать достаточно строгим требованиям к жилищному строительству. Второй фактор — появление спроса со стороны покупателей. Если бы не было каких-то финансовых стимулов, наверное, никого такой формат недвижимости, как апартаменты, не заинтересовал бы.

Апартаменты — явление не российское по происхождению, оно пришло к нам из западных стран, в которых этот сегмент хорошо развит. Да и сам термин — заимствованное из иностранного языка слово. Каждый год мы слышим, как формат апартаментов пытаются сравнивать с обычным домостроением, сопоставляя объем прав проживающих, возможное качество их жизни с аналогичными аспектами для проживающих в обычных многоквартирных домах. Однако на самом деле ведь апартаменты как тип недвижимости по своей сути и содержанию ближе к категории апарт-отелей, чем к традиционным жилым домам, в том числе и по архитектуре. В них люди могут прожить достаточно долго без каких-либо проблем, например, 5 или 10 лет. Но не ожидая при этом, что им могут в обозримом будущем понадобиться какие-либо объекты социальной инфраструктуры, такие как детский сад, к примеру.  Законодательная реформа, связанная с переходом жилищной сферы на проектное финансирование, на рынок апартаментов практически не повлияла. Между тем я помню, что на одном из этапов изменения Градостроительного кодекса одна из норм содержала такую формулировку, что использовать эскроу-счета обязательно и в случае с нежилыми помещениями. Таким образом, вся работа по строительству нетипичных видов объектов недвижимости, в которых возможно проживание, также должна вестись в рамках проектного финансирования, если это строительство долевое. 

Что тут важно. Для застройщика апартаменты, безусловно, интересный формат капитального строительства. В первую очередь тем, что можно позволить применение каких-то нестандартных проектных решений, связанных как с планировкой, так и с конструктивными особенностями зданий. Во-вторых, земельные участки можно формировать таким образом, чтобы появился проект, вписанный в городскую среду конкретного района, например какой-то общественно-деловой зоны. Если вокруг офисные здания, то строительство жилого дома может быть просто невозможно согласно законодательству, да и у потенциальных клиентов потребности как раз в плане места проживания иные. 
Спрос на апартаменты стабилен: есть покупатели, которым именно этот сегмент интересен. А значит, апартаменты как класс нужны, и я не согласен с теми, кто хочет их полностью запретить. Можно согласиться с тем, что апартаменты могут приводить к некоторому ограничению в жилищных правах, но это вопрос скорее к государству: застройщики работают в рамках того законодательства, которое есть. 

Еще одна особенность российской практики, которую часто упоминают противники апартаментов, настаивающие на том, что апартаменты как класс объектов нужно либо вообще запретить, либо законодательно ограничить. Утверждается, что в некоторых случаях апартаменты строятся с нарушениями градостроительных норм, а также нормативов безопасности для жилья, например, на месте бывших промышленных площадок, где ранее размещались какие-либо опасные производства. Так вот, если при строительстве апартаментов возникают какие-то нарушения правил землепользования и застройки — это опять же не вопрос изменения законодательства и каких-то правовых пробелов, а вопрос контроля со стороны тех органов, которые должны этим заниматься — стройнадзора, прокуратуры и др. То же самое касается и случаев введения покупателя в заблуждение относительно статуса приобретаемого им объекта — если ему говорили, что он будет владельцем полноценного жилья, а в результате случилось нечто иное — это повод для внимания правоохранительных органов. Тем более что с пандемией и с расширением практики удаленной работы выросла востребованность как раз формата комбинированных квартирно-офисных комплексов, которые можно реализовать в виде апартаментов. В крупных городах развиваются общественно-деловые кварталы, в которых апартаменты выглядят вполне органично. Мне кажется, жилищная политика в этом вопросе должна быть достаточно гибкой, чтобы учитывать интересы граждан, но в то же время достаточно консервативной, чтобы защищать интересы людей, которые уже приобрели себе апартаменты. А решение должен принимать сам потенциальный покупатель. 
Авторы: Владислав Кирка